아파트 증여, 매매보다 부담부증여가 유리할까[상속의 신]

[조용주 법무법인 안다 대표변호사·안다상속연구소장] 인천시에 거주하는 김영수 씨는 결혼을 앞둔 아들에게 자신이 가지고 있는 송도 아파트를 물려주려는 계획을 가지고 있다. 요즘은 아파트가 있어야 좋은 배우자를 만날 수 있다는 생각도 작용했다.

김영수씨는 아파트를 이전하는 방식으로 ‘상속’과 ‘증여’를 모두 고려하고 있는데 아파트 가격이 계속 오르고 있어서 미리 물려주면 좋겠다는 전문가의 조언에 마음이 급하다. 어떻게 하면 가장 적은 세금을 내고 아파트를 아들에게 물려줄 수 있을까?

우선 아들에게 매매로 유상 양도하는 방법이 있다. 매매로 아파트를 양도할 경우 아들이 취득세만 부담하면 된다. 그러나 아버지가 아들에게 매매로 부동산을 이전하는 경우, 세무서가 아들이 제대로 아파트의 매매대금을 아버지에게 지급했는지 조사할 가능성이 크다. 아들이 매매대금을 지급할 능력이 있는지, 자금의 조달이 적법했는지, 채무를 제대로 변제하는 지에 대한 조사에 철저히 대비해야 한다.

아파트의 매매대금이 시가와 많은 차이가 나는 경우 부당한 저가나 고가 양도로 보아서 부인행위의 대상이 될 수 있다. 아들에게 생전에 무상으로 이전하는 증여는 증여재산가액에서 증여재산공제를 통해 증여세가 과세되고, 10년간은 사전 증여한 것과 합산해 증여세가 과세된다는 점을 유의해야 한다.

일반적으로 매매의 형태로 부동산을 이전하는 경우 절세의 목적으로 부담부증여를 활용하는 경우가 많다. 부담부증여는 무상이전과 유상이전이 혼합된 방식이다.

만약 아파트의 시가가 10억원이라고 할 경우에 채무를 3억원을 부담시키고 자식에게 양도하는 것을 예로 들어보자. 이 경우 증여는 시가에서 채무를 공제한 7억원을 기준으로 하고, 양도는 부채의 이전으로 보아 채무액 3억원을 기준으로 각 세금을 계산한다.

증여세는 증여받는 아들이, 양도소득세는 양도한 아버지가 납부해 부담 주체가 다르다. 부담부증여의 경우 증여세의 계산은 시가에서 채무를 공제한 것을 증여액으로 보고, 증여세의 세율(10~50%)에 따라야 하고 10년간 증여한 것을 포함하며, 성인인 경우 5000만원까지 공제가 된다.

양도소득세는 부담한 채무를 양도한 것으로 보는데, 채무액을 증여재산가액으로 나눈 채무액비율을 전체 증여재산가액에 곱해 양도가액을 산정하고, 취득가액에 채무액비율을 곱한 것을 취득가액으로 산정해 취득가액에서 양도가액을 뺀 것을 양도차익으로 하여 계산한다.

부담부증여의 경우에는 유상이전과 무상이전에 따라 취득세의 계산도 달라진다. 유상이전부분은 자녀가 인수한 채무액에 대해 적용되고, 무상이전부분은 채무를 제외한 순수한 증여부분에 대해 적용된다. 유상취득세율은 자산의 종류에 따라 다른데 부동산(토지나 건물)의 유상취득세율은 4.6%(지방교육세 및 농어촌특별세 포함)이고, 주택의 경우 1주택자는 1.1~3.5%, 2주택자 이상은 8~12%까지 중과세가 된다. 무상취득세율은 일반 부동산의 경우 3.5%이고, 주택도 3.5%지만 주택의 가액과 수에 따라 달라질 수 있다.

부담부증여는 효과적인 절세대책이 될 수 있지만, 부과되는 증여세, 양도소득세, 취득세를 모두 고려해 결정해야 하는 절세방안이다. 특히나 부모나 자녀의 주택 소유 현황, 경제적 상황, 부동산 시가의 변화 등을 모두 고려해야 하는 방법이라고 할 수 있다.

그리고 자산의 이전방식으로 상속을 고려할 수 있는데 상속도 무상이전이지만 증여세와 계산방식이 조금 다르다. 우리나라 상속법은 유산세방식을 취하고 있어서 피상속인의 상속재산전체의 가액을 계산하고 상속공제를 한 후에 상속세액을 계산한다.

자산의 가액이 10억원 이하인 경우에는 상속의 경우가 가장 세금이 적지만 언제 피상속인이 사망할지도 모르기 때문에 미리 부동산을 이전하려는 경우에는 적당하지 않다. 다만 피상속인의 사망을 예견할 수 있을 때에는 가장 저렴한 세금으로 재산을 이전하는 방법이 상속이다.

부모가 자식에게 아파트를 이전하는 방법은 이처럼 다양하지만 절세를 고려할 때는 다양한 세금에 대한 종합적 고려가 필요하다. 그리고 아파트 가격에 대해 시세와 너무 다른 가격을 기준으로 세금신고를 하는 경우에는 세무서의 엄격한 조사를 피하기 어렵다. 국가의 세수가 부족하다는 지금, 아파트도 기준시가보다는 가급적 시가를 평가해 과세하려는 입장이기에 세금신고시에 아파트 시세에 대한 평가도 잘하여 신고해야 한다.

■조용주 변호사 △서울대학교 법과대학 졸업 △사법연수원 26기 △대전지법·인천지법·서울남부지법 판사 △대한변협 인가 부동산법·조세법 전문변호사 △안다상속연구소장 △법무법인 안다 대표