아파트까지 받을 수 있다고?…재건축 상가, ‘이것’ 확인하라

[법무법인 심목 김예림 대표변호사] 재건축 상가는 고정수익을 얻는 상업용 부동산과 달리 재건축을 마치면 새로 지은 건축물을 분양받을 권리를 받을 수 있다. 주기적으로 고정수익을 얻을 수 있는 것은 물론 시세 차익도 누릴 수 있다. 주택에 해당하지 않아 다주택자나 청약당첨을 노리는 무주택자도 재건축 상가를 보유하는데 부담이 적다. 이때 상가 소유자는 원칙적으로 상가를 분양받지만 일부 사업수익성이 높은 재건축 단지에서는 상가 소유자에게도 아파트 분양 권리를 준다. 최근 상가와 협상한 은마아파트가 대표적인 예다. 은마아파트 조합은 상가 소유자에게도 아파트 입주권을 부여하도록 결정했다. 하지만 모든 상가 소유자가 아파트 입주권을 취득하는 것은 아니다. 일정 요건을 갖춰야 한다. 구체적으로 최소 규모의 아파트 조합원 분양가에 조합 정관에서 정한 비율보다 상가 조합원이 보유하고 있는 상가의 권리가액이 더 높아야 한다. 재건축 조합에서는 ‘조합 정관에서 정한 비율’을 조정해 상가 소유자에게도 아파트 분양 권리를 준다.

예를 들어 재건축 사업으로 짓는 아파트 중 가장 작은 평형의 아파트 조합원 분양가가 7억원이라고 가정해보자. 재건축 조합에서 ‘조합 정관에서 정한 비율’을 1로 정하면 상가의 권리가액은 7억원이 넘어야 아파트 분양을 받을 수 있다. 만약 이 비율을 0.1로 정하면 상가의 권리가액이 7000만원만 돼도 아파트를 분양받을 수 있다. 다만 초기 재건축 단계에서 상가를 매수해 아파트 입주권까지 취득하려면 몇 가지 조건을 따져야 한다.

먼저 상가 소유자에게도 아파트 분양을 할 수 있을 정도로 사업수익성이 높은 재건축 단지여야 한다. 주택 소유자에게 아파트를 분양하고 난 후에도 분양할 세대가 충분해야 상가 소유자에게도 아파트 분양의 기회를 줄 수 있기 때문이다. 또 권리가액이 너무 적은 상가는 아파트 분양 확률이 낮아질 뿐만 아니라 새 상가를 분양받더라도 좋은 위치의 상가를 배정받을 수 없어 피해야 한다. 추가로 독립정산제 약정이 체결돼 있거나 상가만 따로 분리해 재건축하는 단지가 더 유리할 수 있다.

김예림 변호사.