이전고시 지연에 따른 수분양자 피해[똑똑한 부동산]

[법무법인 심목 김예림 대표변호사] 디에이치 퍼스티어 아이파크가 입주를 하루 앞두고 가까스로 임시사용승인을 받았다. 강남구청은 지난 10월 정비기반시설 공사 등이 미비하다는 이유로 디에이치 퍼스티어 아이파크에 대한 준공인가신청을 반려했다. 총 6702세대의 대규모 단지인 만큼 입주 지연시 수분양자의 피해가 눈덩이처럼 불어날 수밖에 없다.

다행히 임시사용승인을 통해 입주는 예정대로 진행됐지만, 정비기반시설 공사 등에 소요되는 기간이 최소 3년 이상으로 예상된다. 이렇게 되면 수분양자 앞으로 아파트 소유권이전등기가 종료되는 시점은 기약할 수 없게 된다.

김예림 변호사.

통상 재개발·재건축으로 지어진 아파트의 경우 입주시부터 소유권이전등기가 가능한 이전고시까지 약 1년 이상 소요된다. 이때 인·허가 등 사업 절차상 하자라도 발견되면 이전고시까지 소요되는 기간은 더욱 길어지게 된다. 예를 들어 마포구의 공덕자이아파트의 경우에는 절차상 하자가 존재해 8년 동안 이전고시가 지연되기도 했다.

이때 소유권이전등기가 없는 상태에서는 조합원 입주권이나 분양권을 거래하게 되는데, 아무래도 소유권이전등기가 없다 보니 소유권이나 채권채무관계를 명확하게 알 수 있는 객관적 자료가 부족해 일반적인 부동산 매매계약에 비해 위험이 커진다. 또 전세담보대출이 일정 부분 제한되는 경우가 있어 임차인을 구하는 것도 어려울 수 있다.

특히 조합원 입주권 거래의 경우 조합원 부담금이 확정될 수 없는 문제가 발생한다. 조합원 입주권을 매수하는 입장에서는 향후 추가로 부담해야 하는 비용을 정확히 알 수 없기 때문에 매매가격을 보수적으로 정할 수밖에 없다. 여기에 1+1 분양을 받는 경우에는 추가로 분양받는 주택은 소유권이전등기시점부터 3년 동안 전매가 제한되는데 이전고시가 지연되면 추가로 분양받은 주택을 계속 보유할 수밖에 없어 세금 등의 불이익을 입을 수 있다.

이런 이유로 법원은 소유권이전등기가 1년 이상 지연되는 경우 사업시행자인 재개발·재건축 조합에서 수분양자에 대한 손해배상책임을 인정하고 있다. 송파구 헬리오시티 사례에서 법원은 소유권이전등기가 2년 지연되었음을 이유로 재건축 조합에 대해 분양대금의 10%를 기준으로 연 5%의 비율에 해당하는 금액을 수분양자에게 손해배상하도록 했다. 디에이치 퍼스티어 아이파크의 경우에도 이와 같은 분쟁이 이어질 것으로 보인다.