코로나에 총선까지 ‘악재’ 겹친 재개발…1억원 뚝

[이데일리 황현규 기자] “확실히 사려는 사람이 우위에 있는 상황이다. 올해 초와 비교하면 1억 이상 빠졌다.”(서울 마포구 아현1구역 A공인 대표)

“솔직한 심정으로 매수자들에게 조금 더 지켜보길 권하고 싶다. 앞으로 가격은 더 떨어질 것으로 보인다.”(서울 용산구 한남동 B공인 관계자)

한남3구역 전경 모습(사진=연합뉴스)

코로나19에 이어 여당의 압승으로 끝난 총선 여파가 재개발 사업에까지 퍼지고 있다. 코로나19로 매수 문의가 끊긴 것은 물론 재개발·재건축 관련 규제가 거세질 것이라는 부정적 전망이 나오면서 시세도 하락하고 있다. 특히 아현1구역, 한남3구역 등 ‘사업 초반’ 단계의 재개발 구역 시세 하락세가 두드러진다.

‘노른자 입지’도 예외 없어

22일 정비업계와 중개업소에 따르면 용산구 한남3구역 시세는 올해 초와 비교해 7000만원 가량 떨어졌다. 현재 한남3구역 빌라 전용 40㎡의 시세는 14억 8000만원이다. 비슷한 조건의 빌라 매물이 올해 초 15억 5000만원에 팔린 것과 비교해 몸값이 뚝 떨어진 상황이다.

인근 중개업소 관계자는 “해당 매물은 추후 입주권이 주어지면 전용 84㎡ 아파트 한 채를 가질 수 있는 조건이지만, 요즘 사겠다는 사람이 없다”며 “사업 일정이 지연되거나 시세가 더 떨어질 수 있다는 우려 때문”이라고 설명했다.

조합설립인가를 받은 재개발 구역의 경우 관리처분계획인가 이전까지 매매(조합원 지위 양도)가 가능하다. 조합설립인가 이후 원칙적으로 매매를 금지하는 재건축보다 규제가 느슨한 편이다. 한남3구역 또한 아직 관리처분인가 전 단계인 시공사 선정 중이지만, 코로나19로 일정을 미룬 상황이다.

(그래픽=이동훈 기자)

영화 ‘기생충’ 촬영지로 유명한 아현1구역(아현동699 일대)은 상황이 더 심각하다. 정비구역 지정을 앞둔 이 곳 시세는 지난해 고점 때와 비교해 1억원 가량 떨어졌다. 인근 중개사무소들 전언에 따르면 현재 아현1구역 전용 25㎡짜리 빌라도 시세 3억원에 책정돼 있다. 지난해 말 같은 조건의 빌라가 4억원 가량에 팔린 것과 비교해 대폭 가격 조정이 이뤄진 상황이다. 추후 전용 60㎡ 신축 아파트 입주권을 받을 수 있는 매물이다.

인근 마포래미안푸르지오(전용 60㎡) 시세가 12억원대인 것과 비교해 최소 9억원의 시세 차익을 누릴 수 있지만 매수자들의 관심이 크지 않다는 게 인근 공인중개사무소 설명이다. S공인중개업소 관계자는 “입지 등은 다른 재개발 단지보다 좋은 편이지만 매수 문의가 많진 않다”며 “코로나19로 매수 문의도 끊겼지만, 재개발 사업 규제가 갈수록 많아져 기대감도 줄었다”고 말했다.

지난달 사업시행 인가를 받은 광명12구역도 이달 들어 시세가 3000만원 정도 떨어졌다. 현재 전용 30㎡ 빌라는 4억원에 거래되고 있다.

“가격 더 떨어질 수도”

중개업계와 전문가들은 앞으로 재개발 구역 시세는 더 떨어질 가능성이 있다고 본다. 여당의 총선 승리로 재개발 규제가 탄력을 받으면서 당초 예상보다 재개발 사업 진행이 느려질 수 있기 때문이다. 특히 사업 진행에 불확실성이 커진 초기 단계 재개발 단지들의 타격은 더 클 것이라는 설명이다.

먼저 현재 정부가 추진 중인 ‘재개발 임대주택 의무비율 상향’ 정책이 가장 큰 변수로 꼽힌다. 이르면 8월부터 서울에서 사업시행계획인가를 신청하는 재개발 단지의 임대주택 의무 공급 비율이 20%에서 30%로 높아진다. 임대 주택 의무 공급이 높아질 시, 조합원들의 수익성은 악화되고 결과적으로 사업 추진에 동력도 약해질 수 있다.

상황이 이렇자 조합원들 사이에서는 사업 진행이 더뎌질 수 있다는 우려도 나온다. 아현1구역 조합원은 “앞으로 사업시행인가를 받으려면 임대주택 공급 비율이 높아질텐데 조합원들이 여기에 반발해 사업 진행이 어려워지지 않을까 걱정이다”며 “분양가 상한제에 이어 재개발 관련 규제가 커지면서 조합원들의 사기도 좀 꺾인 상황”이라고 말했다.

이동주 한국주택협회 부장도 “정부의 정비사업 규제로 수익성 악화는 물론 오히려 분담금까지 내야 하는 상황이 발생할 수 있다”며 “사업성이 나빠지면 결국 사업 연기, 중단 수순을 밟게 될 수 있다”고 말했다.