상가·오피스텔 임차인이 월세 연체한다면?[똑똑한 부동산]

[법무법인 심목 김예림 대표변호사] 상가나 오피스텔과 같은 수익형 부동산은 매매를 통해 시세차익을 노리기 보다 일정한 고정 수익을 얻기 위해 투자하는 경우가 많다. 그런데 임차인이 정해진 날짜에 월세를 내지 않으면 임대인으로서는 매우 난감하게 된다.

서울시내 한 부동산 중개업소에 오피스텔 월세 정보가 붙어있다. (사진=연합뉴스)

기본적으로 임대인은 임차인이 월세를 연체하면 임대차계약을 해지할 수 있다. 이때 월세를 1회 연체한다고 해서 임대차계약을 해지할 수 있는 것은 아니고, 상가의 경우에는 총 3기의 차임, 주택의 경우에는 총 2기의 차임을 연체해야 임대인에게 임대차계약을 해지할 수 있는 권리가 생긴다. 예를 들어 상가의 월세가 월 100만원이라고 가정하면, 총 300만원의 월세가 밀려야 임대인은 임대차계약을 해지할 수 있다. 만약 임차인이 임대인이 임대차계약 해지 통보를 하기 전에 연체된 월세를 일시에 지급하면 임대인은 임대차계약을 해지하지 못하게 된다. 다만 이때에도 임대인은 과거 월세가 연체됐음을 이유로 임차인의 계약갱신청구나 권리금에 관한 권리를 거절할 수 있다.

임차인이 계속해서 월세를 내지 않는 때는 어떻게 해야 할까? 우선 임대인은 월세 연체를 이유로 임대차계약 해지 통보를 한 후 임차인으로부터 임대차목적물을 인도 받을 수 있다. 이때 임차인에게는 임대차보증금에서 연체된 월세와 원상회복에 소요되는 비용 등을 공제한 금액만을 지급하면 된다.

이때 임차인이 순순히 임대차목적물 인도를 하지 않으면 임대인은 법적 절차에 착수해야 한다. 먼저 임차인이 제3자에게 임대차목적물의 점유를 이전하지 못하도록 가처분 절차를 거친 후 임차인에 대해 부동산 인도소송을 제기해야 한다. 부동산 인도소송을 마치면 임차인으로부터 임대차목적물을 반환받기 위한 강제집행절차를 진행해야 한다.

다만, 이와 같은 법적 절차의 경우 통상 시작부터 마무리까지 1년이 넘는 기간이 소요된다. 법적 절차에 소요되는 비용뿐만 아니라 임차인이 임대차목적물을 반환하지 않아 새로운 임차인에게 임대하지 못해 발생한 손해까지 고려하면 경제적 손실도 만만치가 않다. 원만한 해결이 가장 좋지만 이와 같은 해결이 불가능하다고 판단되는 즉시 법적 절차에 착수해야 그나마 불어나는 경제적 손실을 줄일 수 있다. 애초에 임대차계약 체결시부터 제소전화해조서를 만들어 두는 것도 대안이 될 수 있다.

김예림 변호사.