공시지가 2배 올라도 세금은 최대 1.5배..상한 없다면 2.4배

[그래픽=이데일리 이동훈 기자]

[이데일리 성주원 기자] 표준지 공시지가가 11년만에 최대폭으로 뛴 가운데 서울에 몰려있는 고가 토지를 중심으로 세부담 증가폭이 클 것으로 예상된다. 반면 전체 표준지의 99.6%에 해당하는 일반 토지는 상대적으로 보유세나 건강보험료 부담 증가폭이 작을 전망이다. 다만 올해 공시지가 상승폭 자체가 예년에 비해 큰 만큼 체감 세부담은 작지 않을 것으로 보인다.

공시지가 35% 올라도 보유세 부담 상한 50% 채워

이데일리가 우병탁 신한은행 부동산투자자문센터 세무팀장(세무사)의 도움을 받아 보유세 부담을 시뮬레이션한 결과 공시지가 인상률이 높은 고가 토지는 대부분 세부담 상한선인 직전년도 대비 150%를 꽉 채우는 것으로 나타났다.

지난 2004년부터 16년 연속 전국 땅값 1위 자리를 지킨 서울 중구 충무로1가 네이처리퍼블릭 명동월드점 부지는 공시지가가 작년 ㎡당 9130만원에서 올해 1억8300만원으로 100.44% 올랐다. 전체 면적 169.3㎡에 대한 공시지가는 154억5709만원에서 309억8190만원으로 2배가 됐다.

이에 따라 재산세와 종합부동산세(종부세)를 합한 보유세도 작년 6624만원에서 올해는 9937만원으로 50% 뛴다. 토지 보유세 세부담 증가 상한에 해당하는 수치다. 만약 세부담 상한이 없다고 가정하면 공시지가가 2배 오르면서 보유세는 약 2.4배 수준인 1억5809만원이 된다.

이는 네이처리퍼블릭뿐만 아니라 전국 공시지가 상위 10위 필지 모두 해당된다. 상위 1~8위 필지는 올해 공시지가가 전년 대비 100% 올라 모두 보유세 부담 증가 상한선 50%에 부딪힌다. 상위 9위와 10위 필지는 공시지가가 올해 각각 50.72%, 35.04% 올랐지만 역시 세부담 상한 50%를 모두 채웠다. 부동산 보유세는 누진세율이 적용되기 때문에 가격 상승폭보다 세금 증가폭이 더 클 수밖에 없다.

올해 공시지가가 30% 안팎으로 오른 강남구 삼성동 현대백화점(069960) 부지나 종로구 서린동 SK(034730) 본사 빌딩 부지에 대한 보유세는 40% 안팎으로 뛴다. 서초구 서초동 삼성화재(000810) 사옥 부지는 공시지가가 24.51% 오른 여파로 보유세가 46.20% 늘어난다.

이문기 국토부 주택토지실장은 “올해 표준지 예정 공시지가에 대한 의견 제출건수는 3106건으로 전년(2027건) 대비 53.2% 증가했지만 수용률은 작년 45.1%에서 올해 32.6%로 낮아졌다”며 “접수된 의견에 대해서는 담당 감정평가사가 지역이나 개별 특성은 물론, 인근 실거래가, 평가 선례 등 다양한 가격자료를 면밀히 검토해서 합리적인 선에서 조정했다”고 설명했다.

서울 중구 명동8길에 위치한 화장품 전문점 네이처리퍼블릭 모습. (사진=연합뉴스)

일반토지도 11년만에 최대폭 인상..보유세·건보료 부담 증가

국토부는 추정시세가 ㎡당 2000만원을 넘지 않는, 전체 표준지의 99.6%에 해당하는 일반 토지에 대해서는 공시지가를 시세상승률 수준을 토대로 소폭 인상했다고 밝혔다. 작년 한해 땅값 상승분을 감안해 일반토지 공시지가는 7.29% 올랐다. 고가토지에 비해서는 상승폭이 3분의 1에 불과하지만 7%대 상승률만 놓고 봐도 지난 2008년(9.63%) 이후 11년만에 최대폭 인상이다.

용산구 이태원동에 위치한 60㎡ 규모 상업용 토지는 ㎡당 공시지가가 작년 750만원에서 올해 812만원으로 8.3% 상승했다. 이 땅을 보유한 A씨(종합소득 연 2887만원)의 경우 같은 기간 보유세가 10.5%(9만4000원) 증가해 올해 98만8000원을 부담해야 한다. 다만 A씨의 올해 건강보험료는 작년과 동일한 32만원이다.

관악구 봉천동 소재 상업용 토지(면적 134.5㎡)를 갖고 있는 B씨는 올해 공시지가가 11.4% 오르면서 보유세 부담이 13.8%(15만4000원) 늘어난다. 연소득이 3789만원인 B씨는 올해 두자릿수 공시지가 상승에도 건강보험료를 작년보다 5000원만 더 내면 된다.

공업용 토지의 경우 공시지가 상승률과 보유세 증가율이 같다. 서울 금천구 내 공업용 토지(면적 156.4㎡) 공시지가는 올해 7.2% 올라 ㎡당 298만원이 됐고 이 땅을 소유한 C씨의 보유세 역시 7.2%(5만3000원) 늘어 78만3000원이 부과된다. C씨의 올해 건보료 부담은 1.6%(5000원) 늘어난다.

전·답도 공시지가와 보유세 변동률이 같다. 경기도에 있는 3207㎡ 규모 밭(전)은 공시지가와 보유세가 각각 5.41% 오른다. 밭 소유자 D씨는 연 1억원 이상의 종합소득을 신고하는 고소득층이지만 이번 공시지가 인상으로 인한 건보료 인상분은 없다. 전년과 같은 65만9000원만 내면 된다.

우병탁 신한은행 세무팀장은 “상업용 토지는 누진세율을 적용받기 때문에 세부담 상한이 없다면 공시지가 인상률보다 보유세 증가율이 항상 클 수밖에 없다”며 “반면 공업용 토지와 전·답은 단일세율 분리과세가 적용되고 종부세 대상이 아니기 때문에 언제나 공시지가 인상률과 보유세 증가율이 일치한다”고 설명했다.

서울 삼성동에서 본 영동대로 일대 모습. (사진=연합뉴스)