'서울광장 145개' 맞먹는 상업지 늘려…창동·구로 키운다

[이데일리 김기덕 기자] 서울광장 145개 면적과 맞먹는 상업지역 192만㎡(58만평)가 2030년까지 서울지역에 추가로 지정된다. 서울 노원·도봉·중랑·금천·구로구 등 낙후 지역에 대규모 상업지역이 새로 생기는 것이다. 지역별 자족성을 강화하고 지역 균형 성장을 이끌어내기 위한 서울시 조치다.

강남권에 비해 인구와 일자리, 복합 업무시설 등이 상대적으로 부족한 강북지역에 업무·상업시설 늘어나면 ‘주변 개발 호재 → 유동 인구 증가→ 집값 상승’이라는 선순환이 나타날 것이란 기대감이 높아지고 있다. 다만 전문가들은 낙후된 강북 지역에 대한 자족 기능을 강화하고 대규모 업무·상업시설을 대폭 보강하기 위해서는 복합 단지 건립 등에 참여하는 기업들에 대한 인센티브를 확대할 필요가 있다고 조언한다.

비(非)강남권 상업지역 확대 지정

서울시는 15일 서울 시내 지역별 균형 성장을 위해 새로운 도시계획 체계인 ‘서울시 생활권계획안’을 발표했다. 지난 2014년 수립된 최상위 도시계획인 ‘2030 서울플랜’을 보다 구체화한 것으로, 주민 생활과 밀접한 소지역 단위의 도시관리 지침을 담고 있다. 서울시는 이를 통해 오는 2030년까지 상업지역 192만㎡를 추가 지정하기로 했다. 서울광장 145개 규모다. 서울시가 신규로 배분할 수 있는 상업지역 면적 192만㎡ 중 시 유보 물량을 제외한 134만㎡(70%)를 낙후·소외된 지역 위주로 안배할 계획이다.

현재 서울시 상업지역은 2527만㎡로 서울 전체 면적의 4.2%를 차지한다. 서울 도심권(809만㎡)과 강남4구(강남·서초·송파·강동구)가 몰려 있는 동남권(595만㎡) 상업지역 총 면적은 1404만㎡로 전체의 절반 수준을 넘는다. 이에 따라 인구, 일자리, 기존 상업지역 면적 등을 고려해 상대적으로 낙후된 동북권(59만㎡)과 서남권(40만㎡), 서북권(18만㎡) 등에 전체 공급 예정 상업지의 87% 가량을 배분할 계획이다. 동남권에는 앞서 결정된 삼성동 옛 한국전력 부지 7만㎡를 제외한 10만㎡를 지정하기로 했다. 도심권에는 추가하지 않았다. 향후 자치구에서 세부개발계획을 수립해 시에 요청하면 시가 중심지계획·공공기여의 적정성 등을 검토 후 배분 물량을 고려해 결정할 방침이다.

이처럼 서울시가 강북을 중심으로 상업지역 지정을 확대하는 이유는 권역별 불균형이 심하게 나타나고 있기 때문이다. 실제 성동·광진·동대문·중랑·성북·강북·도봉·노원구 등이 속한 동북권 지역에서는 1인당 상업지역 면적 비율(상업지역을 전체 인구로 나눈 비율)이 1.05%에 불과하다. 반면 동남권 지역은 상업지역 면적 비율은 2.74%다. 서북권(은평·서대문·마포구)은 1.42%, 서남권(양천·구로·금천·구로구 등 7개구)은 1.95%다. 권역별 개발 밀도를 보더라도 강남4구가 속해 있는 동남권 상업지역 평균 용적률은 411%인 반면 동북권은 251%에 그친다.

김학진 서울시 도시계획국장은 “강북권을 중심으로 상업지역의 활성화를 유도하기 위해 상업지역 내 비주거 의무비율을 30% 이상에서 20% 이상으로 낮추고 주거 용적률을 400%까지 일괄 허용하는 내용으로 연내 조례를 개정할 방침”이라고 말했다.

◇창동·상계·구로 등 신경제·주거 중심지 떠올라

이번에 서울시가 마련한 도시 균형 발전 계획에 따라 노후주택이나 소규모 공장 등 준공업지역이 많아 그동안 주목받지 못했던 곳이 신경제 및 주거 중심지로 떠오를 가능성이 커졌다. 대표적인 곳은 동북권에서는 도봉구 창동·노원구 상계동 등이 속한다. 서남권역에서는 △금천구 독산·시흥동 △구로구 구로동 △동작구 상도·신대방동 △강서구 화곡·등촌동 등이 있으며 서북권 지역에서는 은평구 응암·남가좌동, 서대문구 홍제동 등이 포함됐다.

특히 노원구 상계지역과 도봉구 창동 일대에 대한 기대감이 높다. 서울시는 지난 2월 상계·창동 일대 약 98만㎡를 신경제 중심지로 조성한다는 개발 계획을 확정했다. 동북권 창업센터 건립과 동부간선도로(창동·상계구간) 지하 차도화 등에 440억원이 투입되는 것을 시작으로 총 2조원 가량이 순차적으로 투자된다. 이 지역에 대한 접근성과 환경을 개선하기 위해 KTX(고속철도)를 연장하고, 창동 차량기지와 도봉면허시험장 부지는 이전과 함께 대규모 지식형 첨단산업단지로 개발된다. 창동역 일대 약 5만㎡에는 국내 최초의 아레나급(1만5000~2만석 규모) 복합문화공연시설이 들어설 예정이다.

이같은 개발 기대감에 창동역 인근 동아청솔아파트 전용면적 84㎡형 매맷값은 5억2000만원 선으로 두달 전보다 2000만원 가량이 올랐다. 인근 C공인중개업소 관계자는 “주변 복합시설 개발 기대감에 주변 아파트 매입 문의가 부쩍 늘었지만 매물이 워낙 없어 거래는 뜸한 편”이라고 말했다.

함영진 부동산114 센터장은 “강남권 위주로 고도화된 상업시설을 강북 등 다른 지역에도 유치하기 위해서는 동부간선도로 지하화와 경전철 신설 등 사회 기반시설 확충도 뒤따라 추진돼야 한다”며 “민간 자본 참여를 최대한 많이 끌어들이기 위해서는 사업자에 대한 세금 감면과 용적률 상향 등 적절한 인센티브가 주어져야 할 것”이라고 말했다.