[투자전략포럼 2018] 김학렬 소장 "지금 오른다고 산다? '똘똘한 한채'가 중요!"

김학렬 빠숑 소장이 23일 서울 중구 은행회관에서 열린 ‘이데일리 2018 하반기 투자전략포럼’에서 ‘서울 VS 비서울 오를 곳은 오른다’를 주제로 강연하고 있다. 투자전략포럼은 국내외적으로 급변하는 금융시장에 저금리, 고령화 시대를 슬기롭게 극복하고 대비하기 위한 재테크 전략 및 트렌드를 모색하는 자리다.(사진=신태현 기자)

[이데일리 이슬기 기자] “싸다고, 최근 단기간에 가격이 올랐다고 해서 지방에 있는 집을 사면 안됩니다. 입지가 좋은 지역에 신축 아파트를 중심으로 ‘똘똘한 한채’를 매수해야 합니다”

23일 오후 서울 중구 은행회관에서 열린 ‘2018 이데일리 하반기 투자전략포럼’ 강연을 맡은 김학렬 더리서치그룹 부동산연구소장(필명 빠숑)은 입지 가치가 높아지는 지역에 집중하는 것이 중요하다고 강조했다.

입지·상품·가격 고루봐야…“강남 수요는 불멸”

김 소장은 서울 등 ‘입지적 가치’, 신축 아파트일 수록 높아지는 ‘상품가치’를 고루 따져야 한다고 강조했다. 김 소장은 “사회·경제·문화적 혜택이나 특권을 누릴 수 있는 서울의 입지적 가치는 계속 올라갈 것”이라며 “투자를 한다면 서울 내 아파트 3.3㎡당(1평) 평균가격이 높은 상위 10개구를 중심으로 봐야하고 여유가 없다면 서울 내 신축 아파트 중심으로 보는 것이 좋다”고 조언했다.

‘강남 집값 버블논란’에 대해서는 버블이 아니라고 선을 그었다. 김 소장은 “과거 로또에 당첨된 사람이 지방에서 서울로 이사올 때 도곡동 타워팰리스를 찾았다”면서 “강남구에 살고싶은 사람이 그만큼 많다는 것을 보여주는 사례이자 강남구의 입지가치가 그만큼 높다는 방증”이라고 강조했다. 그러면서 “이를 이해하지 못한다면 집값은 항상 버블이라고 생각할 수밖에 없다”고 덧붙였다.

김 소장은 입지 조건을 따지기 위해선 △지하철 2·3·7·9호선이 지나가는지(강남 접근성) △배후수요가 있는지 △자가 실수요세대가 50% 이상인지를 봐야 한다고 설명했다. 김 소장은 “배후수요가 있는 강동구의 경우 조정이 들어가면 바로 들어가야 할 지역”이라며 “다만 도봉구나 경기도 평택, 안성과 같은 수도권 외곽지역은 배후수요가 없어 위험하다”고 말했다.

서울 내 신축 아파트 무조건 매수… 최고유망지역은 동대문

김 소장은 특히 서울 내 신축 아파트의 가치를 높게 평가했다. 기존 혐오시설 등이 지방으로 밀려나면서 입지가치가 더욱 높아질 것이라는 생각에서다. 서울 내 새로 생기는 지하철 노선도에 주목할 필요가 있다는 판단이다.

김 소장은 “강북에 생기는 것보다 양질의 일자리가 많은 강남 근처에 새로 생기는 교통이 중요하다”며 “우이신설선은 강남과 연결이 안돼 입지가치가 별로 높지 않고, 신림선은 2·7·9호선과 환승 가능하다는 점에서 입지가치가 높다”고 설명했다. 이밖에 △GTX A 노선 △신안산선 △월곶~판교선 역세권 매물도 눈여겨봐야 한다고 조언했다.

현재 가치보다 훨씬 큰 프리미엄이 발생하는 지역도 꼽았다. △압구정 △한남·보광동 △여의도 △목동 △상계·노원 △수색·증산 △경기 광명시 △장위 △동대문 △고양 덕양구 등 총 10개 지역이다. 이 중에서도 동대문구를 향후 가치가 제일 높아질 지역으로 뽑았다. 김 소장은 “청량리 집창촌 등 혐오시설이 사라지면서 입지가치가 높아질 것”이라며 “청량리 역세권 주변이라면 재개발, 재건축, 신규 분양 등 모든 아파트가 다 좋다”고 강조했다. 또 “수색·증산과 장위뉴타운의 경우 서울에서 3.3㎡당 2000만원 이하로 분양되고 있는 몇 안되는 지역”이라며 “광명시의 경우 재개발·재건축이 모두 모인 곳으로 서울 금천·구로보다 더 좋다”고 덧붙였다.