북한도 다주택자 투기로 몸살…암암리에 주택이용권 거래

평양 여명거리내 고층 아파트 밀집지역 전경.[사진=연합뉴스]

[이데일리 박민 기자] 개인의 토지 소유나 건축물 소유를 인정하지 않는 사회주의체제인 북한에서도 주택 매매, 전·월세 제도 등이 있을까. 남북정상회담을 계기로 남북 교류가 활발해질 것으로 기대되면서 이처럼 북한 주택시장에 대해서도 관심이 모아지고 있다.

결론부터 말하면 2000년대 들어 북한은 국가 중심의 주택 공급 체계가 무너지면서 점차 자본주의 사회의 제도와 닮아가고 있다. 이에 따른 자생적인 매매와 임대(전·월세)가 나타나기 시작했고, 민간 사업자(돈주·시장활동으로 돈을 많이 번 사람)가 아파트를 지어 공급하는 분양 시장을 비롯해 차익을 노리는 투기까지 암암리에 이뤄지는 것으로 알려졌다.

북한은 과거 김일성 집권 시대(1948년~1994년)까지만 해도 사회주의 계획 경제에 따라 국가가 무상으로 주택을 공급하고 관리하는 체계였다. 북한의 주택정책은 1가구 1주택 분배 원칙으로, 기본적인 사용료(전기, 수도, 난방 등)만을 내면 평생 이용권(입사증·入舍證)을 부여하는 시스템이었다.

그러나 이후 김일성 사망 이후 소위 고난의 행군시기(1994년~1997년)에는 맹아적 형태의 민간 주택시장이 형성되기 시작했다. 전통적인 국가 배급체계가 붕괴되면서 자연스럽게 시장이 형성됐고, 북한 당국은 이 시장을 묵시적으로 허용하는 등 시장 활동에 대한 국가단위의 통제력을 사실상 상실했다. 이 시기 개인 간의 주택거래가 음성적으로 이뤄졌다.

이후 2000년 들어 기업 경영활동의 자율성이 확대되는 일련의 조치로 인해 시장화가 빠르게 확산했다. 특히 주택건설자금, 모래·시멘트·자갈 등 건설 원자재, 건설인력 등을 해결할 수 있는 생산요소 시장이 형성되면서 신규 주택 공급이 급증했다.

이때부터 주택거래 및 임대시장도 활성화되었다. 주택 임대 시장의 경우 인구이동의 폭발적인 증가로 기존 살림집을 이용한 소규모 형태의 임대(월세) 시장이 형성되기 시작했다. 이후 단순 매매를 넘어 민간 자본가, 일명 돈주들의 자금을 활용한 주택 공급방식이 등장했고, 중개인이 출현하는 등의 형태로까지 발전했다.

북한경제에 능통한 전문가는 “북한에서는 개인의 영리활동을 인정하지 않기 때문에 돈주들의 주택사업은 사실상 반사회주의적 행위라고 볼 수 있다”며 “이들은 국가나 군대에서 운영하는 기관에 취직해 형식적으로 종업원이지만 자신이 돈을 대고 기관 이름으로 주택사업을 하는 방식으로 돈을 벌고 있다”고 말했다.

북한은 우리나라처럼 건물이나 토지 등의 소유권을 보장하지 않지만, 대신 거주권을 보장하는 방식으로 주택(살림집)에 대한 입사증을 발급해주고 있다. 상속이 가능한 이 입사증을 사고 파는 것은 개인의 영리활동에 해당해 금지하고 있지만, 암암리에 이뤄지고 있는 것이다. 북한이 2009년 살림집법을 개정해 주택의 거래, 매매, 교환 등을 전면 금지했으나, 자생적인 민간시장 움직임을 막기에는 역부족인 상황이다.

현재 북한에서 집값이 가장 비싼 평양에서 거래되는 아파트(살림집)는 평균 1억원에 달하고, 대동강 조망 등 입지가 좋은 2억~3억원에 달한다. 고층 펜트하우스식 대형 평형은 4억원에도 육박한 것으로 알려졌다. 이들 아파트의 입사증 거래는 북한돈(국돈)이 아닌 위안화 또는 달러로만 거래하는 것으로 알려졌다.

민영기 동국대 북한학과 외래교수는 “개인의 토지 소유를 인정하지 않는 북한이지만 주택매매 시장의 형성이라는 현실을 반영해 상속권과 이용권을 부분적으로 인정하는 등의 미시적인 변화를 보여주고 있다”며 “최근 개인투자자들을 통한 주택공급 시장이 활성화되고 있는 추세를 고려하면 초보적 형태의 부동산 금융시장이 형성되고 있다고 할 수 있다”고 말했다.

한편 지난 2008년 북한 중앙통계국이 유엔인구기금(UNFPA)의 지원을 받아 발간한 ‘2008년 북한 인구조사 보고서’에 따르면 북한의 살림집수는 가구 수와 동일한 588만 7471호로 수치상 보급률은 100% 수준이다. 유형별 거주비중을 보면 전국적으로 연립주택이 43.9%로 가장 보편적인 주거유형을 구성하고 있으며, 이어 단독주택 33.8%, 공동주택이 21.4% 순이다. 평양시의 경우 공동주택 주거 비중(61.7%)이 가장 높고, 이어 연립주택과 단독주택의 순서를 보이고 있다.