“2012년 이후 서울 아파트 5만4000가구 부족… 재건축 규제 풀어야”

주택산업연구원이 ‘주택시장 현황 분식 및 발전방안 모색’을 주제로 연 세미나 현장 모습.

[이데일리 김기덕 기자] 최근 6년 간 서울 주택시장에서 아파트 수요 대비 공급이 5만4000가구나 부족해 재건축·재개발 등 정비사업 규제를 완화하는 대책이 시급히 마련돼야 한다는 주장이 나왔다.

김태섭 주택산업연구원 정책연구실장은 18일 서울 한국프레스센터에서 ‘주택시장 현황 분석 및 발전방안 모색’을 주제로 한 세미나에서 “서울의 전체 주택 공급량이 충분하지만 정작 수요가 몰리는 아파트 공급은 지속적으로 부족한 현상이 나타나고 있다”며 이같이 말했다.

이번 세미나는 주택산업연구원과 한국주택협회, 대한주택건설협회가 공동으로 전국 주택시장의 수급 현황 문제점을 짚어보고, 이에 따른 중장기적 대책 마련을 모색하기 위해 열렸다. 각 기관들이 전국 17개 시도와 30개 주요 도시의 아파트 공급을 진단한 결과 주택 공급 부족지역은 13곳, 공급 과잉지역은 30곳, 공급 적정지역은 4곳으로 나타났다.

전국 47개 주요 지역 주택공급 현황.(주택산업연구원 제공)

문제가 되는 공급 부족지역에는 서울을 비롯해 대구, 인천, 대전, 성남, 고양, 광명, 수원, 안양, 부천, 파주, 아산, 제주시 등이 포함됐다. 특히 주택시장 과열로 공급 대책이 마련 중인 서울은 아파트 공급 부족 현상이 지속되는 것으로 나타났다.

김 실장은 “서울의 총 신규주택 수요는 연평균 5만5000가구인데 장기 평균 공급량은 연 6만4000가구로 수치상 충분히 공급되는 것으로 보이지만, 이는 최근 6년간 선호도가 낮은 다세대 등 비아파트 공급이 늘었기 때문”이라고 설명했다. 실제 지난 2005년부터 2011년까지 연평균 1만6000가구가 늘던 비아파트 공급량은 2012년부터 2017년 6년 간 연평균 4만4000가구나 늘었다.

권영선 주산연 연구원은 “서울 아파트 수요로만 따지면 연 평균 4만가구 정도 되는데, 최근 6년 간 연평균 3만1000가구가 공급돼 이 기간 5만4000가구의 누적 부족량을 보였다”며 “신규 아파트 공급기반인 정비사업구역 해제된 것이 공급 기반 자체를 급격한 감소하게 된 이유”라고 말했다.

주택산업연구원이 제안한 서울 주택 공급 촉진 대책.(주택산업연구원 제공)

전문가들은 서울의 공급 부족 해결을 위해 △택지공급 활성화(신도시·유휴지·역세권 개발 등) △공급 규제 완화(정비사업 규제 완화·분양가격 통제 개선 등) △금융규제 완화(집단대출 규제 완화·실수요자 중도금 대출 보증 등 △세제규제 완화(거래세 완화) △토지이용규제 완화(준주거지역 용적률 상향 등) 등을 꼽았다.

김 실장은 “서울의 주택수급 문제는 서울에서 최대한 해결해야 한다”고 주장했다. 실제 서울시 거주 가구가 분양을 받아 경기도로 이주하는 수요는 6.2%에 불과한데 반해, 경기도 거주가구가 분양받아 이주하는 비율은 약 90%나 되는 것으로 나타났다. 즉, 경기도에서 택지 개발을 하거나 신도시를 건설하면 대부분 경기도 주민이 분양 받아 이동한다는 얘기다.

서울 도심 내 공급 여력이 없을 경우 그린벨트를 풀어야 한다는 지적도 나왔다. 김 실장은 “서울은 앞으로 10여년간 약 10만~12만 가구를 공급하기 위한 중장기 대책이 필요하다”며 “서울 내 그린벨트를 포함해 20km 이내 거리에서 약 500만평(1652만8926㎡) 규모의 거대 광역통합신도시를 2개 이상 개발해야 한다”며 광역 통합 3기 신도시 개발을 제안했다.

당장 수년 내 공급 활성화를 위해 가장 필요한 것은 재개발, 재건축 등 정비사업 규제를 완화할 필요가 있다는 주장도 나왓다. 권 연구원은 “주택 노후화로 새 아파트에 대한 대체수요가 급증하고 있는 상황에서 정비사업의 활성화는 서울시 주택수요에 대응하는 최적의 방법”이라며 “재건축 부담금 제도는 폐지하고, 대신 공공임대 환수로 일원화 하는 방법을 생각해 볼 수 있다”고 강조했다.

한편, 이날 주택전문가 344명을 대상으로 조사한 현 정부의 부동산 정책 진단 및 평가에 관한 결과도 나왔다. 대부분의 전문가들이 현 정부의 부동산 정책이 단기 투기적 수요는 어느 정도 차단하는데 성공하고 있지만, 서민·실수요자의 내 집마련 여건은 오히려 힘들어졌다고 평가했다. 서민 실수요자를 위한 대책으로는 △서민 실수요자 기준의 완화 △무주택자와 1주택자의 대출규제 완화 △1주택 소유 재건축 조합원 개발이익환수금 경감 등이 꼽혔다.