가양동 CJ부지 개발, 8월 착공 목표지만…PF시장 여건 '변수'

[이데일리 마켓in 김성수 기자] 서울 강서구 가양동 CJ공장부지 개발 사업이 다음달 착공을 앞두고 프로젝트 파이낸싱(PF) 시장 상황을 주시하고 있다. 고금리 지속으로 금융권의 부동산PF 대출 연체율이 상승하는 등 부동산PF 시장 상황이 여전히 좋지 않아서다. 가양동 CJ공장부지 개발 사업이 ‘총 사업비 5조원 규모’의 대형 사업인 만큼 PF시장 여건에 영향을 받을 수 있다.

착공 직전 단계…안전관리·유해위험방지 심의 남아

29일 강서구청 및 부동산업계에 따르면 가양동 CJ공장부지 개발사업은 현재 착공 직전 단계로 안전관리계획, 유해위험방지계획 심의 절차를 남겨두고 있다.

서울 강서구 가양동 CJ공장부지 개발 사업 (자료=인창개발)

이 사업은 서울 강서구 가양1동 92-1번지 일원 9만3천686㎡ 부지에 강남구 코엑스(연면적 46만㎡) 1.7배 크기의 업무·판매시설과 지식산업센터를 조성하는 사업이다. 사업지는 지하철 9호선 양천향교역 인근에 있다.

이곳에 지하 7층~지상 14층 규모 지식산업센터, 업무시설, 판매시설 및 문화집회시설 등이 들어선다.

사업시행자인 인창개발은 가양동 CJ 공장 부지를 지난 2019년 말 매입해 개발계획을 제출했으며, 서울시는 2021년 7월 도시·건축공동위원회에서 이를 수정 가결했다. 이후 건축 관련 심의 절차를 밟아 오고 있다.

인창개발이 안전관리계획서, 유해위험방지계획서를 강서구청에 제출해서 심의를 거친 후 착공신고에 필요한 서류도 제출하면 착공할 수 있게 된다.

‘안전관리계획’은 건설사업자 등이 착공 전에 시공과정의 위험요소를 발굴하고, 건설현장에 적합한 안전관리계획을 수립·유도함으로써 건설공사 중 안전사고를 예방하는 게 목적이다.

다음 사항에 해당하는 건설공사는 안전관리계획서 작성 의무 대상이다. △지하 10m 이상을 굴착하는 공사 △폭발물을 사용하는 건설공사 △10층 이상 16층 미만인 건축물의 건설공사 △리모델링 또는 해체공사 △천공기(높이 10m 이상), 항타 및 항발기, 타워크레인 등 건설기계가 사용되는 건설공사 등이다.

‘유해위험방지계획’은 건설공사의 사전 안전성 심사를 통해 근원적 안전성을 확보하고 근로자의 안전·보건을 확보하기 위한 제도다. 다음 사항에 해당하는 건설공사는 유해위험방지계획서를 의무적으로 작성해야 한다.

△지상높이가 31m 이상인 건축물 또는 공작물, 연면적 3만㎡ 이상인 건축물 또는 연면적 5000㎡ 이상의 문화 및 집회시설(전시장 및 동물원·식물원 제외) △판매시설, 운수시설(고속철도의 역사 및 집배송 시설은 제외한다), 종교시설, 의료 시설 중 종합병원, 숙박시설 중 관광숙박시설 또는 지하도상가의 건설·개조 또는 해체 △최대 지간길이 50m 이상인 교량건설 등 공사 △터널건설 등 공사 등이다.

굴토심의는 지난달 끝난 상태다. 굴토심의는 건축물의 굴착공사 시 주변 지반 침하, 도로 함몰 등 안전사고가 발생할 수 있으므로 이를 해소하고자 계획·설계 단계에서 사전 심의를 통해 설계적정성을 검토하는 절차다.

PF부실 근본 문제 여전…시장 개선돼야 사업 ‘탄력’

다만 이 사업은 PF시장 여건에 따라 ‘변수’가 발생할 수 있다. 착공과 더불어 브릿지론을 본PF로 전환해야 하는데 고금리가 지속되면서 부동산PF 시장 경기가 더욱 악화돼서다.

금융위원회 등에 따르면 지난 3월 말 기준 금융권 부동산PF 대출 연체율은 3.55%로 작년 12월 말(2.70%) 대비 0.85%포인트(p) 상승했다.

금융위는 PF시장 불확실성 속에서 금융권이 자체적으로 리스크관리 강화에 나섰지만, 부실 PF사업장 정리에 시간이 필요해 정리가 지연된 것이 연체율 상승의 한 요인이라고 판단했다.

(자료=금융감독원 ‘부동산PF 사업성 평가기준 개선방안’ 일부 캡처)

또한 PF대출 외형확대 방지 노력 등으로 대출 잔액이 감소한 것도 연체율 상승 요인 중 하나로 작용했다고 분석했다.

보험연구원이 발표한 ‘부동산PF 대출의 현황과 과제’에 따르면 부동산PF 부실의 근본적인 문제는 해소되지 않은 상태다.

그간 정부 부동산PF 대책이 금융위기로 번지는 것은 막았지만, 다수의 시장참여자가 이를 ‘시간 벌기’로 인식하고 적극적인 구조조정 및 매각·청산에 소극적이었다는 이유에서다.

과거 한국자산관리공사(캠코)가 지난 2008~2011년 중 저축은행으로부터 총 7조4000억원의 부동산PF 부실채권을 사후정산부 조건으로 장부가액에 매입했지만, 사업재구조화를 통한 정상화 실적은 미흡한 것으로 평가됐다.

이에 채권금융기관들은 과거 사례를 근거로 당장의 손실부담을 최소화하는 방안으로 PF 채권 매각을 기대했다는 분석이다. 정부가 추진한 ‘PF 대주단 협약’을 구조조정보다는 부도를 유예하고 손실 인식을 미루기 위한 방안으로 인식했다는 것.

PF 대주단 협약이란 문제 상황이 발생하면 개별적 채권자들이 처리하는 것이 아니라 집단적으로 채무를 처리하자는 일종의 약속이다.

가양동 CJ공장부지 개발 사업이 ‘총 사업비 5조원’의 대규모 사업인 만큼 PF시장 상황이 개선돼야 사업 추진에 탄력을 받을 수 있다.

업계 관계자는 “다음달 착공을 목표로 하고 있지만 PF여건에 따라 착공 시점에 변동이 생길 수 있다”고 말했다.