[6·19 부동산대책]“급한 불 끄기 식… 규제 영향 두달 안 갈 수도”

[이데일리 김기덕 기자] “일시적으로 투기 수요가 잡힐 수는 있겠지만 서울 등 수도권 집값은 결국 학습효과로 다시 튕겨 올라갈 가능성이 높습니다. 현 시점에서 가장 중요한 것은 수요가 집중되는 지역에 주택 공급 부족 문제를 해소하는 것입니다.”

문재인 정부의 첫 부동산 대책이 단기 급등한 집값을 잡기 위한 ‘땜방식 처방’이라는 지적이 나오고 있다. 정부가 이미 1300조원대로 치솟은 가계부채의 심각성보다는 주택시장의 침체를 우려해 시장의 예상에서 크게 벗어나지 않은 대책을 내놨지만 조정대상지역 추가 지정 및 대출 규제만으로는 부동산 시장의 안정화에 미치는 영향은 제한적이라는 게 부동산 전문가들의 해석이다. 자칫 지역·소득별 맞춤형 핀셋 규제를 표방하는 이번 대책이 오히려 규제 사각지대에 놓인 주택이나 지역으로 부동산 투기가 몰리는 풍선효과가 나타날 수 있다는 우려도 나오고 있다.

국토교통부에 따르면 문재인 정부 출범 이후 5월 주택시장 매매가격 상승률은 0.14%로 최근 5년간(2012~2016년) 평균 상승률(0.12%)을 소폭 웃돌았다. 올 들어 5월까지 주택시장 누적 상승률은 0.33%로 오히려 5년 평균(0.54%)보다 낮은 수준을 기록했다. 최근 주택시장 과열 양상이 서울과 부산, 세종 등 일부 지역을 중심으로 국지적으로 나타나고 있는 것이다.

전문가들은 이번 정부 대책이 일시적으로 가수요를 잡을 수 있겠지만 그 영향이 오래가지는 않을 것으로 내다봤다. 함영진 부동산114 센터장은 “기존 투기 수요가 많았던 청약시장과 재건축 시장 등에 대한 규제 수위를 강화해 서울·부산 등 최근 단기 급등했던 지역의 가격 상승과 거래량을 제한하는 효과가 기대되지만 제도 시행을 위한 입법 기간에 틈새가 있어 시장이 크게 조정받을 가능성은 크지 않을 것”이라며 “청약조정지역 집단대출을 강화하는 부분은 이미 전세가율이 70% 수준이라 전세임대를 통한 투기적 가수요가 활동할 수 있는 여력이 여전히 남아 있다”고 지적했다. 실제 강화되는 전매제한 규제가 대책 발표 이후 입주자 모집공고를 하는 단지로 제한되면서 이미 분양이 끝나 분양권 상태에 있는 아파트 단지에는 분양권 거래 수요가 몰리며 반사이익을 볼 가능성도 있다.

아울러 최근 주택시장을 교란하고 단기 투기수요가 몰리는 ‘갭투자’(매매가격 대비 전셋값 비율이 높은 아파트를 전세를 끼고 매입해 시세 차익을 노리는 방식)를 막는 방안은 대책에 포함되지 못했다는 지적이 많다. 또 근원적인 주택 공급 부족에 대한 대안을 제시하지 못했다는 점도 한계점으로 거론된다. 이남수 신한금융투자 부동산 팀장은 “양도세 및 보유세(재산세·종합부동산세 등) 강화 등과 같은 강력한 대책이 없어 갭투자는 여전히 규제의 사각지대에 놓일 가능성이 크다”며 “지방에 비해 서울 지역은 입주 물량이 부족하기 때문에 오히려 규제를 적용받지 않는 단지들을 중심으로 가격이 뛰는 풍선효과가 나타날 수 있다”고 말했다.

이 팀장은 이어 “기존에 인기 청약 단지 분양권에 당첨돼 거래를 통해 큰 시세차익을 거두거나 사업시행 인가를 받은 재건축 단지 투기에 나섰던 투자자들은 규제 영향에서 비껴나 있다는 점도 문제점”이라고 지적했다.

김동수 한국주택협회 정책실장은 “은행권에서 집단대출을 받지 못하는 대출 수요가 제2금융권 등으로 이동함에 따라 오히려 대출의 질이 악화될 수도 있다”며 “부동산시장 안정을 위해서는 규제보다는 수요가 집중되는 지역에 공급을 지속적으로 확대하는 방안을 마련해야 한다”고 말했다.