[가계부채 종합 관리방안]"부동산 옥석가리기 본격화될 것"

[이데일리 이승현 기자] “살아나기 시작한 투자수요가 꺼질 수 밖에 없다. 당장 재건축 조합원 입주권 거래가 줄어들 까봐 걱정이다.” (서울 강남 개포동 J공인 관계자)

정부가 22일 가계부채 관리 방안을 발표하면서 부동산시장 침체를 우려하는 목소리가 커지고 있다. 다만 수익형부동산 등은 옥석가리기가 이뤄질 수 있다는 의견도 나오고 있다.

정부는 이날 거치식 주택담보대출 방식보다 원리금을 함께 갚은 분할상환 확대 계획을 내놨다. 또 대출시 소득심사를 강화하겠다고 밝혔다. 토지나 상가 등 제2금융권을 통해 주로 대출이 이뤄지는 수익형부동산의 LTV(담보인정비율)를 60%에서 50%로 낮추는 방안도 추진키로 했다.

이 계획이 실제 시행되면 주택시장은 서울 강남권 재건축시장을 중심으로 부는 투자수요가 줄 것으로 예상된다. 투자자들은 대부분 당장 원금 부담이 적은 거치식을 선호하기 때문이다. 5~10년간 이자만 갚고 원금은 나중에 갚은 거치식과 달리 원리금을 함께 갚아야 하는 분할상환의 경우 대출을 많이 받으면 상환 부담이 클 수 밖에 없다.

대다수의 투자자들은 대출을 받아 집을 산 뒤 이자만 내다가 가격이 오르면 팔아 차익을 남긴다. 하지만 거치식에서 분할상환으로 주택담보대출 구조가 바뀌면 이런 기대감이 줄어 부동산 투자를 포기하는 사례가 늘 것으로 전문가들은 보고 있다. 함영진 부동산 114 리서치센터장은 ”DTI나 LTV가 적용안되는 신규분양시장으로 수요가 더 몰리고, 기존주택이나 강남권 재건축 투자수요는 숨고르기에 들어갈 수 있다”고 내다봤다.

시행 때까지 일부 부작용도 우려된다. 대출 심사 때 소득기준 심사를 강화하면 자영업자나 노령층, 외벌이부부 등은 대출 폭이 줄어들 소지가 있다. 따라서 금융권이 소득심사 기준을 강화하기 전까지 대출 신청이 한꺼번에 몰릴 수 있기 때문이다.

김태섭 주택산업연구원 연구실장은 “올해 부동산 시장이 좋았던 것은 저금리 기조에 정부가 대출을 쉽게 받을 수 있도록 규제를 푼 것이 영향을 미쳤다”며 “하지만 소득이 늘지 않는 상황에 다시 자금줄을 묶게 되면 대출 상환에 부담을 느끼는 실수요자들이 집을 사지 않게 될 가능성이 높다”고 설명했다.

제2금융권에 대한 부동산담보대출 관리 강화로 수익형 부동산 역시 직격탄을 맞게 됐다. 수익형 부동산은 일반 주택과 달리 시중 은행을 통한 대출이 어렵다. 따라서 분양가의 70~90%를 제2금융권을 통해 대출받는 경우가 일반적이다.

정부는 2금융권의 비주택 담보인정 최저 한도를 60%에서 50%로 줄이기로 했다. LTV(담보대출인정비율)를 그만큼 낮춘다는 것으로, 대출액이 줄어 투자수요가 위축될 수 밖에 없다. 함영진 센터장은 “정부가 수익형부동산시장이 과열됐다고 판단한 결과로, 본격적인 옥석가리기가 이뤄질 수 있다”고 전망했다.

박원갑 KB국민은행 부동산 수석전문위원은 “이번 정책으로 유동성 유입이 줄어 기존 재고주택이나 재건축 주택은 영향을 입겠지만, 전반적으로는 부작용이 크지 않을 것”이라고 내다봤다.