'책준형 관토신' 독소조항에…중소건설사 발동동

[이데일리 신수정 기자] 지난달 24일 책임준공형 관리형 토지신탁(책준형 관토신)을 맡은 금강건설이 파산선고를 받았다. 지난 20일엔 우솔산업개발이 최종 부도 처리됐다. 지난 4월14일 당좌거래 정지 후 두 달만이다. 두 곳 모두 코리아신탁이 맡았던 사업장이다. 지난달 한국투자신탁은 책준형 계약을 맺은 대창기업에서 부도가 발생했다고 공시했고 우리자산신탁은 남아건설이 지난 3월 어음부도 처리됐다고 했다.

이처럼 중소건설사의 ‘돈맥경화’가 심화하면서 책준형 관토신 방식 상품을 활용한 사업지의 파열음이 커지고 있다. 자금난을 견디지 못한 중소건설사는 결국 파산에 이르고 있다. 그나마 어렵게 사업을 이어가는 중소건설사는 시장 한파에 미분양이 쌓이고 있고 여전히 높은 금리로 유동성이 쪼그라들어 적자가 느는 상황이다.

돈줄이 막힌 이들 건설사는 하도급업체에 지급할 대금마저 부족해 준공날짜를 맞추지 못하고 있다. 신탁사와의 계약상 준공기간을 맞추지 못하면 원리금 상환은 물론 손해배상까지 강력히 패널티를 물어야 한다. 미분양으로 대금을 치르기 어려우면 유치권도 제한될 수 있어 도산 위기감은 어느 때보다 커지고 있다.

[그래픽=이데일리 김일환 기자]

29일 건설업계에 따르면 지난해 9월 기준 책준형 관토신 방식의 공사는 총 72조원 규모로 총 60여 개 사업장에서 시공사가 책임준공 의무를 지고 공사를 진행 중이다.

책준형 관토신은 대형시공사와 달리 시공사의 신용이 낮은 중소건설사가 책임준공만으로 대출을 일으킬 수 없자 신탁사가 신용을 보강해 부동산 개발사업을 할 수 있도록 해주는 방식이다. 대주단이 시행사에 사업비를 대출하면 시행사는 신탁사와 신탁계약을 체결하고 신탁사는 시공사와 도급계약을 체결하는 방식이다.

지난해부터 지방을 중심으로 미분양 물량이 쌓이면서 문제가 터져 나오고 있다. 책준형 관토신 계약에는 책임준공 의무와 유치권 등 이의제기 제한, 시공사 교체 시 일방적 부담 등의 조항을 포함하고 있는데 미분양이 쌓이면서 공사를 진행하기 어려워졌음에도 건설사가 신탁사에 이의제기 한 번 못하는 독소조항으로 작용하고 있다.

한 중소건설사 관계자는 “신용도가 낮은 중소기업은 책준형 관토신 사업을 통해 사업비를 조달한 경우가 많은데 부동산 경기가 침체하면서 사업이 지연되자 원리금 상환의무와 손해배상책임까지 떠안게 됐다”며 “최대한 공기지연을 막으려고 하고 있지만 늘어난 원자잿값 상승으로 공사비 부담이 매우 커 하도급업체에 줄 돈마저 부족해졌고 결국 공사를 진행할 돈마저 없어 고사 직전에 이르렀다”고 말했다.

엎친 데 덮친 격으로 신탁사의 신규수주 자체가 줄고 있다. 금융투자협회에 따르면 토지신탁 수탁고는 지난해 12월말 기준 101조5102억원이었는데 올 들어 감소하기 시작해 지난 4월말 98조2722억원으로 쪼그라들었다. 책준형을 포함한 관리신탁 수탁고는 올 들어 11조원대로 올라서며 지난해 10월 수준까지 회복했으나 성장폭은 둔화하고 있다.

김정주 건설산업연구원 연구위원은 “책준형 관토신 약정 하에서는 부실에 따른 손실위험이 일차적으로 건설사에 집중돼 있다”며 “지역 중소건설사의 대량 부도사태 발생 시 부동산신탁사와 대주단으로 참여한 금융기관의 손해도 피할 수 없어 사업참여 간 위험 배분을 통해 사업의 악화 속도를 늦출 필요가 있다”고 설명했다.