[분양가상한제]투기과열지구 31곳 적용…전매 최대 10년 묶인다

이문기 국토교통부 주택토지실장이 12일 세종시 정부세종청사 국토교통부에서 ‘민간택지분양가 상한제’에 관해 설명하고 있다.(연합뉴스 제공)

[이데일리 김기덕 기자] 오는 10월부터 서울 등 투기과열지구 31개 지역에 포함된 민간택지 아아파트도 분양가상한제 적용 대상에 포함된다. 기존 수도권 공공택지에 이어 주택시장 과열 우려가 있는 민간택지도 대폭 강화된 분양가 규제를 적용받게 되는 것이다. 규제 적용시 로또 청약의 부작용을 막기 위해 전매제한기간이 최대 10년으로 제한되고 거주의무기간도 적용된다.

국토교통부는 12일 이 같은 내용의 ‘민간택지 분양가 상한제 적용기준 개선 추진안’을 발표했다.

분양가 상한제는 정부가 매년 두 차례 고시하는 기본형 건축비(가산비 포함)에 땅값인 택지비(감정평가액+가산비)를 더한 값 이하로 분양가를 제한하는 제도다.

국토부는 주택법 시행령 개정을 통해 민간택지 분양가상한제 지정 요건을 대폭 개선하기로 했다. 현행 주택법 시행령 제61조2항에 따르면 민간택지 아파트에 분양가 상한제를 적용하기 위해서는 일단 3개월간 해당 지역 주택가격 상승률이 해당 지역이 포함된 시·도 물가 상승률의 2배를 넘어야 한다.

이를 포함해 △최근 1년 분양가 상승률이 물가 상승률의 2배 초과 △최근 3개월 주택 매매량이 전년 동기 대비 20% 이상 증가 △직전 2개월 월평균 청약 경쟁률이 5 대 1 초과 또는 국민주택규모 주택 청약경쟁률이 10 대 1 초과라는 세 가지 기준 중 하나를 충족해야 한다.

국토부 제공

국토부는 전제 조건인 기존 ‘직전 3개월 주택가격상승률이 물가상승률의 2배 초과인 지역’에서 ‘투기과열지구로 지정된 지역’으로 개정하기로 했다. 이럴 경우 현재 투기과열지구로 지정된 서울 25개 자치구, 경기 과천, 광명, 성남(분당구), 하남시, 대구 수성구, 세종 등은 가격 요건에 상관없이 모두 적용 대상이 된다.

또 해당 시·군·구의 분양실적이 없는 경우에는 ‘주택공급에 관한 규칙’상 청약이 가능한 지역인 주택건설지역(특별시·광역시·특별자치시·시·군)의 분양가격상승률을 사용하도록 개선한다. 이문기 국토부 주택토지실장은 “상한제 지정 요건 개선사항이 포함된 시행령을 10월부터 시행할 계획이며 그 이후에 주택시장 상황을 종합적으로 고려해서 구체적인 지역 및 시기를 결정할 것”이라고 말했다.

분양가상한제 적용 단지도 대거 늘어날 것으로 보인다. 현행 분양가상한제 적용지역 지정 시 지정효력은 재건축·재개발 사업의 경우 예외적으로 ‘관리처분계획인가를 신청한 단지’부터 적용하도록 돼 있다. 국토부는 이를 일반주택사업과 같은 ‘최초 입주자모집승인 신청한 단지’부터로 일원화하기로 했다. 이럴 경우 현재 강남권에서 관리처분인가를 마치고 재건축 사업이 막바지 단계인 원베일리, 상아2차, 둔촌주공 등 분양을 앞둔 단지가 모두 규제 대상이다.

아울러 ‘로또 청약’ 등의 부작용을 막기 위해 분양가 적용 주택의 전매제한 기한을 대폭 늘리기로 했다. 현재 수도권 투기과열지구 내 민간택지 분양가상한제 적용 주택의 전매제한기간은 3~4년이다. 이를 인근 주택 시세 대비 분양가 수준에 따라 5~10년으로 늘리기로 했다. 세부적으로는 △분양가격 인근 시세 100% 이상 5년 △80~100% 8년 △80% 미만 10년이다.

국토부는 분양가상한제를 적용받는 민간 아파트의 분양가가 현행 보다 70~80% 가량 낮아질 것으로 예측하고 있다. 이문기 실장은 “투기과열지구에서 정량 요건을 충족하면 상한제 검토를 할 것”이라며 “앞서 시뮬레이션 결과 현 분양가 수준 보다 최대 70%는 낮아질 것으로 보인다”고 말했다.

국토부 제공

이와 함께 국토부는 수도권 공공분양주택에 적용되고 있는 거주의무기간(최대 5년)을 올해 민간택지 분양가상한제 주택에도 도입하기로 했다. 이번 개정안은 8월14일부터 9월 23일까지 40일 간 입법예고 기간을 거쳐 관계기관 협의, 법제처 심사, 국무회의 등을 거쳐 이르면 10월 초 공포·시행될 예정이다. 이후 주거정책심의위원회를 거쳐 구체적인 상한제 지정 지역 및 시기 등을 별도로 정할 예정이다.

이 실장은 “이번 상한제 적용 확대를 두고 일각에서 공급 위축 등을 우려하는 시각이 있지만, 과거 일괄적인 적용과는 달리 정량적인 요건을 충족하는 지역을 대상으로 선별적으로 적용하도록 제도가 적용해 다른 측면이 있다”며 “공급 위측 등에 대비해 앞서 발표한 수도권 공공택지 30만 가구 공급 대책 등을 조기화하는 방안을 추진 중에 있다”고 말했다.