[일문일답]감정원 "전매 제한·보유세 강화해야"

△채미옥 한국감정원 KAB부동산연구원장이 12일 올 상반기 부동산시장 동향과 하반기 전망에 대해 브리핑하고 있다.

[이데일리 원다연 기자] 올 하반기 주택 매맷값이 0.3%, 전셋값이 0.2% 오를 것이라는 전망이 나왔다.

한국감정원 KAB부동산연구원은 12일 서울 강남구 한국감정원 서울사무소에서 ‘2017년도 상반기 부동산시장 동향 및 하반기 전망’ 브리핑을 통해 이 같이 밝혔다. 다음은 채미옥 한국감정원 부동산연구원장과의 일문일답이다.

△강남4구 집값은 최근 다시 오름세를 보이고 있어 6·19 부동산대책의 효과가 크지 않다는 지적이 나오는데 이에 대한 견해와 향후 강남4구 부동산 시장 전망은 어떻게 되나.

-6.19 대책에 대해서는 많은 논란이 있었다. 대책의 핵심은 지역 맞춤형 대책이다. 대책의 효과에 대한 얘기가 많이 나오지만 투기 수요를 조금은 억제하는 효과가 있었다. 또 후속 조치로 금리 강화 부분 등 금융 규제 강화 정책 등이 나오게 되면 효과가 있을 것으로 본다. 아울러 강남4구의 경우 공급이 부족하기 때문에 대책이 효과가 없다는 논란에 대해서는, 지금 서울 지역에서 전체적으로 공급이 부족한 상황은 아니라고 본다.

-물론 서울의 경우 주택보급률이 100%가 안되기 때문에 절대적으로는 부족하다고 볼 수 있으나 과거 10년 대비 공급 규모가 적은 수준이 아니고 실수요만 봤을 때는 공급이 부족하지 않다는 의미다. 또 서울 인근에 있는 하남, 위례, 미사 지구, 한강신도시 등의 대체 수요가 수요 분산을 해줄걸로 생각한다. 향후 강남 부동산 시장은 앞으로도 소폭의 상승은 이어가겠지만 재건축을 하거나 재건축 가능성이 있는 지역을 중심으로 올라가는 시장 차별화를 보일 것으로 전망한다.

△올 초 주택 매맷값의 하락 전망에서 상승 전망으로 전망이 달라졌다. 전망이 달라진 이유는 무엇인가.

-올 초까지 우리나라 부동산 시장을 덮고 있던 경제 불안 요인, 정치적 불안 요인이 상반기에 들어오면서 상당 부분 해소됐기 때문이다. 경제 부분에서는 수출 호조로 경제성장률 전망치도 상향 조정됐고 정치 부분에서는 대선이 진행되면서 불안 부분이 상당 부분 해소됐다. 여전히 금리 인상 요인과 공급 요인은 남아 있기 때문에 급상승이 아닌 소폭 상승으로 전망했다.

△서울의 주택 공급이 부족하지 않다고 했는데 최근 서울 지역의 청약 열풍은 서울에 신규 아파트 수요가 충분하다는 것을 보여준다. 수도권 지역이 서울 대체지가 될 수 있다는 전제가 현실에 맞다고 보나.

-현재 서울의 주택 보급률이 98% 정도이고 과거부터 지금까지 자가점유율이 45% 이상이 된 적이 없다. 그 이야기는 상당 부분 차가에 살고 실수요의 경우에는 자금사정에 맞춰 천천히 시장에 나온다는 의미다. 자가보유율이 45%에 불과한데 그 외가 급격하게 시장으로 들어오지는 않는다. 따라서 지금 시점에서 실수요만 따진다면 공급이 부족하지는 않다는 의미였다. 경기 지역의 SRT나 GTX 등으로 접근성이 좋아지고 있고 그런 측면에서 서울 대체지로 역할을 할 수 있다.

△최근 갭투자가 집값을 끌어올리는 요인으로 지목되는데 갭투자 관련 통계를 마련할 수 있는 방법이나 갭투자를 효과적으로 막을 수 있는 방법은 없나.

-지금까지 부동산 시장 상황을 지켜봤을 때 어느 시기도 실수요만으로 시장이 과열되는 시기는 없었다. 최근에는 갭투자라든지 지역을 철저히 분석해 투자에 나서는 프로그램 투자가 많이 는 것이 사실이다. 갭투자의 경우에는 대부분 거주 목적이 아니라 되팔아서 차익을 남기려고 하는 것이기 때문에 전매 제한을 강화하는 것이 중요하다고 본다. 전매는 일종의 불법적인 것인데 지금까지 정부에서 시장을 살리기 위해서 허용해 온 측면이 있다. 전매는 정상적인 실수요의 거래라고 볼 수 없기 때문에 제한을 강화해야 하고 보유세를 일정 부분 강화하는 조치도 필요하다고 본다.

-현재 서울과 수도권 지역이 98% 수준의 주택 보급률 상황에 향후 공급량도 있기 때문에 상당 부분 안정적으로 시장을 관리해나갈 수 있는 시점이라고 판단한다. 때문에 현재 전매 제한 강화나 보유세 강화와 같이 시장 기능을 정상화하는 정책들이 필요하고 또 지역 맞춤형 정책을 펴나가면 부동산 시장을 안정적으로 유지할 수 있을 것으로 본다.