수도권에서도 비슷한 현상이 나타났다. 2011년 부천시 약대동 B재개발 사업장. 1구역와 2구역으로 나눠 각각 임대주택 106가구와 210가구에 대한 입주자 모집을 했으나 신청률은 각각 56%, 50%에 그쳤다.
재개발 사업장 임대주택이 수요자들의 외면을 받고 있다. 서울 강남권이나 도심 역세권 단지가 아니고선 찬밥 신세로 떠밀리기 일쑤다. 정부가 재개발 지역 원주민 재정착률을 높이기 위해 시행하고 있는 임대주택 건설비율 의무화가 과도하다는 지적이 나오는 것도 이 때문이다.
현재 수도권 과밀억제권역은 임대주택 비율이 세대수 기준으로 17~20%, 이외 지역은 모두 8.5~17%로 정해져 있다. 건설사들은 임대주택 의무비율 확대로 일반분양분이 줄어 사업성이 크게 나빠지고 있다며 불만을 호소하고 있다.
특히 정부나 서울시 의도와는 달리 임대주택 공급이 늘자 조합원의 분담금 증가로 영세한 조합원들은 재입주를 포기하고 세입자로 전락하는 역효과가 나타나고 있다고 업계는 주장하고 있다. 재개발 조합 관계자는 “분담금 부담 때문에 주거 여건이 좋아졌는데도 살던 주거지를 포기하고 현금 청산한 뒤 다른 곳으로 이주하는 조합원들도 적지 않다”고 전했다.
지자체도 부담스러워하기는 마찬가지다. 최근 인천시는 행정안전부에 재개발사업 추진시 의무적으로 지어야 하는 임대주택 비율을 지자체가 정할 수 있도록 해달라고 건의했다. 임대주택 인수 비용도 만만치 않아서다. 인천지역에서 진행 중인 150여개 재개발사업(2012년 기준)으로 임대주택을 17%씩 짓게되면 시가 마련해야 하는 비용은 1조5520억원에 달한다.
그런가하면 도입된 지 8년이 넘었는데도 제대로 시행이 안되는 제도도 있다. 바로 ‘재건축 초과이익 환수제도’다. 노무현 정부가 재건축 아파트값을 잡기 위해 2006년 도입했지만 현재까지 부과된 곳은 4곳이 전부다.
이 중 실제 부과금을 납부한 단지는 서울 송파구 풍납동 이화연립 한 곳으로 총 980만원이 전부다. 2010년 10월 부담금이 부과된 묵동 정풍연립과 면목동 우성연립은 조합 측이 3년간 납부 유예를 신청했다. 두 조합은 오는 3월 말까지 각각 2880만원, 5276만원을 3년간 이자까지 포함해 납부해야 한다.
한남동 한남연립은 부과금이 17억원에 달하지만 미분양주택에 대한 가격 산정 문제 등을 놓고 현재 용산구청과 행정소송을 진행 중이다.
오히려 재건축 조합원들은 분담금을 내야 할 판에 초과이익은 생각도 못하는 실정이라며 시장을 위축시키는 대표적 규제 방안이라고 지적하고 있다.
실제로 국토교통부 분석에 따르면 올 연말까지 관리처분인가를 신청할 것으로 예상되는 사업장은 모두 120곳이지만 이 중 초과이익이 발생할 만한 곳은 6곳이 전부다.
김동수 주택협회 진흥실장은 “재건축 부담금 부과 실적이 미미한 만큼 완화를 하거나 폐지해도 지자체 재정에 큰 부담을 주지 않을 것으로 보인다”며 “현재 도시정비기금의 확충보다 재건축 조합원의 부담 완화 및 사업 활성화가 시급한 상황”이라고 강조했다.