[新주택대출제도] 내년 2월부터 新주택대출 시행…지방은 5월

[이데일리 김동욱 기자] 시중은행들이 주택담보대출을 할 때 기준으로 삼는 여신심사 가이드라인이 서울·수도권은 내년 2월부터 지방은 5월 1일부터 시행된다. 그동안 주택대출 때 소득심사를 거치지 않았던 지방은 새 규칙이 바로 시행될 경우 혼선이 빚을 수 있다는 우려에 따라 시행시기가 3개월 늦춰졌다. 이번에 마련된 주택담보대출 가이드라인이 내년부터 시행되면 앞으로 집을 살 목적으로 은행에서 주택담보대출을 받을 때 원칙적으로 분할상환·비거치식 방식이 유도된다. 몇가지 예외사항에 해당되지 않으면 원금 상환을 뒤로 미루고 이자만 갚는 거치식 대출은 받을 수 없다는 얘기다. 다만 비거치식 대출이라 해도 1년까지는 거치기간을 둘 수 있다.

금융위원회와 은행연합회는 14일 이런 내용을 담은 여신심사 선진화 가이드라인을 발표했다. 이 안에 따르면 신규 주택담보대출을 비롯해 LTV(주택담보대출비율)와 DTI(총부채상환비율)이 60%가 넘는 고부담대출, 신용카드 사용액과 같은 신고소득을 활용한 대출, 주택담보대출 담보물건이 해당 건 포함 3건 이상인 경우는 은행이 비거치식·분할상환 대출로 취급한다. 이 조건에 해당되면 분할상환·비거치식 원칙이 그대로 적용된다. 다만 이 원칙은 가이드라인 시행 이후에 진행되는 신규 주택대출부터 적용된다.

은행들은 주택대출을 진행할 때 원천징수영수증과 같은 객관성이 높은 증빙소득을 우선 활용해 대출자의 소득을 파악한다. 증빙소득으로 확인이 어려운 경우엔 국민연금, 건강보험료와 같은 인정소득이나 신용카드 사용액과 같은 신고소득을 활용해 소득을 추정하게 된다. 다만 과거처럼 최저생계비를 활용한 주택대출은 제한하기로 했다. 대신 3000만원 이하의 소액대출을 받는 경우엔 소득증빙 어렵더라도 영업점장이 최저생계비를 소득으로 인정할 수 있도록 했다.

정부는 이런 기준이 적용되지 않는 다양한 예외사항도 뒀다. 우선 아파트 분양 때 받는 집단대출, 집을 담보로 생활자금을 빌리거나 대출목적이 단기인 경우엔 새 기준을 적용하지 않는다. 상속받은 집이 일시상환 방식의 주택대출이 끼어 있는 경우처럼 어쩔 수 없이 채무를 인수한 경우도 예외로 두기로 했다. 이번에 새로 마련한 가이드라인이 대출자의 소득에 따라 대출한도를 정하는 게 원칙이어서 소득이 많은 사람은 상대적으로 주택대출을 받기가 수월하다. 예컨대 집을 살 때 받기로 한 주택대출 금액이 LTV 60%를 넘어도 DTI가 30%를 밑돌면 거치식 대출을 받을 수 있다.

변동금리 주택대출을 받으려고 할 땐 실제 금리에 스트레스 금리(최근 3~5년간의 금리 인상폭)를 반영해 대출한도를 정하게 된다. 이는 결국 고정금리 대출을 유도하기 위한 것으로 변동금리로 대출을 받게 되면 그만큼 대출한도가 줄어드는 셈이다. 대출희망자가 갖고 있는 모든 대출의 원금 상환액(DSR)도 산정해 상환능력 심사 때 반영한다. 지금은 기타부채 이자상환액만 보는데 앞으로는 실제 상환구조와 금리도 살펴 2금융권 대출이 많은 경우엔 대출에 불이익을 받을 수 있다.

손병두 금융정책국장은 “이번 가이드라인이 시행돼도 다양한 예외사항을 뒀기 때문에 대출절벽 현상이 나타나진 않을 것으로 본다”며 “부동산시장에 미치는 영향도 제한적일 것”이라고 말했다.