[임대등록 활성화]“세제혜택 미미해… 다주택자 버티기 들어갈 것”

[이데일리 김기덕 기자] 정부가 다주택자의 민간임대 사업자 등록을 유도하기 위한 세제혜택 카드를 꺼내 들었지만 혜택(인센티브)이 크지 않아 정책 실효성에 의문이 커지고 있다. 최소 8년이라는 기간을 임대해야 세제 혜택을 확대하는 점도 임대사업자 등록을 꺼리는 걸림돌로 작용할 것이라는 지적도 제기되고 있다.

다만 정부는 이번 자발적 임대주택 등록을 2020년 이후에는 등록 의무화로 변경할 계획이다. 또 내년 4월부터 양도세 중과 시행을 비롯해 전월세상한제, 보유세 인상 등 추가 대책도 거론될 예정이다. 이에 따라 심리적 압박을 이기지 못한 다주택자들이 임대사업자로 등록할 수 있다는 전망도 나온다.

정부가 13일 ‘임대주택 등록 활성화 방안’ 발표를 통해 현재 80만가구 수준인 등록 민간임대주택을 오는 2022년까지 200만호로 늘리기로 했다. 공적임대 85만 가구 공급과 등록 민간임대 100만가구 확충을 통해 전월세상한제 등이 적용되는 임차가구 비중을 현재 23%에서 45%로 늘린다는 계획이다.

이를 위해 다주택자가 임대주택 사업자 등록시 지방세나 임대소득세 등을 감면해 줄 계획이다. 다만 혜택을 받는 주택의 기준 금액과 면적 등이 지나치게 까다롭다는 지적이 많다. 함영진 부동산114 센터장은 “서울 강남의 웬만한 소형 아파트도 매매가격이 10억원이 넘는 상황에서 ‘공시가격 6억 이하(비수도권 3억원 이하), 전용면적 85㎡ 이하’ 기준을 적용해 소득세 감면 등 혜택을 준다는 것 자체가 비현실적이라는 지적이 많다”며 “무엇보다 양도세 중과 배제, 취득·재산세 감면 혜택 등에 8년 이라는 적지않은 기한을 정해뒀는데, 그만큼 돌아가는 혜택이 크지 않다는 것이 가장 큰 문제”라고 말했다.

서민 주거안정을 위한 전월세상한제나 계약갱신청구권은 오는 2020년 이후 단계적으로 도입될 예정이여서 반쪽짜리 대책이라는 지적도 나오고 있다. 국토교통부 관계자는 “다주택자가 임대사업자로 등록하면 임대료 인상과 계약기간 등을 제한받기 때문에 세입자 보호하는 효과가 똑같이 발생한다”며 “임대차시장 데이터베이스를 구축한 이후 임대사업 현황 분석 등을 통해 계약갱신청구권 및 전월세상한제 등을 도입할 것”이라고 말했다.

이남수 신한금융투자 부동산 팀장은 “임대사업 등록 활성화와 함께 연계해 시너지를 낼 수 있는 전월세상한제나 계약갱신청구권이 도입되지 않은 부분은 서민 주거안정 측면에서 아쉬운 부분”이라며 “만약 이 제도들이 도입되면 다주택자에 대한 강력한 매도 시그널이 될 수 있었는데 빠지게 됐다”고 지적했다.

이번 대책이 당장 주택 매매시장에 급격한 영향을 미치기는 힘들 것으로 전망된다. 내년까지 유예됐던 연 2000만원 이하의 주택임대소득에 대한 과세는 2019년부터 정상 시행하기로 해 내년 시장에는 큰 영향을 미치지 않을 것이라는 분석이 우세하다.

박원갑 KB국민은행 WM스타자문단 수석위원은 “임대소득 2000만원이하 다주택자는 주택임대 등록을 통해 건강보험료 등 혜택을 보는 게 더 나을 수 있다”면서 “부부합산 9억 이하 1주택자도 월세소득 비과세 혜택 유지하기로 했기 때문에 월세 수요가 많은 도심에 월세를 놓고, 외곽에 전세사는 전략도 고려할 필요가 있다”고 조언했다. 박 위원은 또 “이번 대책이 아니더라도 당장 내년부터는 입주 물량이 급증해 공급과잉이 우려되기 때문에 전세시장도 안정 기조를 보일 것”이라며 “서울을 제외한 나머지 지역은 대부분 보합세 내지 약보합세가 나타날 수 있다”고 말했다.

내년 4월 양도세 중과 시행을 앞두고 다주택자는 버티기에 들어갈 것이라는 전망이 우세한 상황이다. 심교언 건국대 부동산학과 교수는 “현재 다주택자는 보유, 매각, 임대주택등록, 상속 및 증여 등의 갈림길에 서 있는 상황인데 임대사업 등록 인센티브가 약하고 혜택도 크지 않아 버티기에 들어갈 공산이 크다”며 “내년 보유세와 전월세상한제 등 추가 대책을 앞두고 눈치보기가 지속되는 상황에서 서울과 지방 주택시장의 양극화는 더욱 심해질 수 있다”고 말했다.

임대주택 등록 활성화 방안. 국토부 제공