도심 빌딩에 임대주택 짓겠다는 박원순… 갈 길은 ‘첩첩산중’

유럽을 순방중인 박원순 서울시장(왼쪽 세번째)이 28일(현지시간) 바르셀로나 광역행정청(AMB) 회의에 참석해 발언하고 있다.(서울시 제공)

[이데일리 김기덕 기자] “공실이 발생한 도심 내 업무용 빌딩에 공공임대주택이나 분양주택을 마련하겠다.”

유럽 순방길에 오른 박원순 서울시장이 지난달 30일(현지시간) 바르셀로나 현지에서 제시한 주택 공급 확대 방안이다. 한마디로 준주거·상업지역 용적률(건축물 대지면적 대비 연면적 비율) 완화를 통해 서울 도심을 고밀도로 개발, 넘쳐나는 주택 수요를 흡수하겠다는 것이다.

하지만 민간사업자가 반대할 가능성이 높은데다 업무용을 주거용 시설로 변경하려면 기존에 없던 주거 인프라를 대폭 확충해야 한다는 측면에서 현실화하기까지는 넘어야 할 산이 많은 것으로 전문가들은 보고 있다. 당장 수년 내 수만 가구를 확충해야 하는 서울시 입장에서는 이런 방식으로는 공급 물량을 확보하기가 어려워 근본적으로 기존 재건축 규제 완화를 해야 한다는 목소리도 나온다.

◇“그린벨트 해제 없다”… 준주거·상업지역 인센티브 제시

박 시장이 도심 빌딩에 주택을 확보하려는 것은 그린벨트(개발제한구역) 해제를 최소화하겠다는 의중으로 풀이된다. 서울 도심 집값을 잡기 위해 그린벨트 해제를 요구하는 국토부에 맞서 그린벨트 해제는 ‘최후의 보루’라는 의지를 재차 내비친 것이다.

박 시장은 “그린벨트를 풀지 않는 범위 안에서 주택을 공급해야 한다”며 “분양이 많아지면 주택 가격에 문제가 생기니 공공임대를 위주로 하면서 도심에 주거와 업무공간이 복합된 높은 건물을 올리자는 것”이라고 설명했다. 앞서 정부가 지난 21일 발표한 ‘수도권 주택 공급 확대 방안’에서도 서울시는 11곳(1만282가구)을 공급하기로 했지만, 여기에는 그린벨트 지역은 쏙 빠졌다.

이번에 박 시장이 제시한 주택 공급 방안은 9·21 부동산 대책의 확장판으로 보면 된다. 현재 상업지역 내 주거복합건물을 지을 때 최대 용적률은 800%다. 이 중 주거용 시설이 차지하는 용적률은 400% 이하로 제한돼 있는데 이를 600%로 올리겠다는 것이다. 또 주거 외 용도 비율을 20~30%에서 20%로 일괄 하향해 주거 사용 비율을 늘린다는 계획이다. 또 현행 400% 이하로 규정된 준주거지역 용적률도 임대주택을 용적률 초과 부분의 50% 이상으로 지을 경우 500%로 상향한다는 방침이다.

서울시 관계자는 “용적률 완화를 통해 신축 건물이나 기존 도심 업무용 빌딩에 주거용 사용비율을 늘리겠다는 것”이라며 “연내 조례 개정을 하는 것이 목표인데 시간이 더 걸릴 수도 있다고 본다. 아직 검토 단계여서 얼마나 공급이 가능할 지는 미지수”라고 말했다. 이 관계자는 이어 “만약 상업용 건물의 건물주나 해당 기업이 반대하는 곳이 있으면 추진하지 않을 계획”이라고 말했다.

국토교통부가 9·21 부동산 대책을 통해 발표한 도심 내 주택공급 확대 방안.(국토부 제공)

◇3년 한시적 시행… 용도변경도 쉽지 않을 듯

업계 전문가들은 주거 연면적을 늘려 주택 공급을 확충하는 것에는 찬성하면서도 시행까지는 적지 않은 난관이 예상된다고 입을 모은다. 상업용 건물에 임대주택을 짓는 것은 민간 사업자가 판단하는 사업성에 의존할 수밖에 없는 데다 상업용 시설을 주거용 시설로 변경하는 것은 구조적으로 한계가 있기 때문이다.

국토부는 공급 대책을 통해 준주거·상업지역 용적률 상향은 조례개정을 한다고 해도 향후 3년간 한시적으로 시행한다는 계획이다. 함영진 직방 빅데이터랩장은 “용적률 완화 기한을 충분히 주지 않고 3년이라는 특례기간을 두게 되면 이미 개발이 지연된 곳은 모르지만, 신축은 대상지가 많지 않아 충분한 공급이 될 지는 의문”이라며 “임대주택을 기부채납해야 하는 민간건설사가 적극적으로 나설 가능성도 크지 않다”고 말했다.

아울러 기존 공실이 발생한 상업용 업무 빌딩을 주거용도로 활용하기도 쉽지 않을 것이라는 지적도 나온다. 익명을 요구한 업계 관계자는 “이미 지어진 상업용 지역 건물은 주거용 비율 용적률이 400%여도 대부분 기업들이 임차해 있는 오피스로 쓰이는 데는 다 이유가 있다”면서 “사무실 용도가 아닌 임대주택 등으로 활용하려면 당장 바닥 난방시설을 바꾸거나 주차장 시설, 주거용 별도 엘리베이터 등을 별도로 설치해야 하는데 이에 따른 비용이나 시간도 만만치 않을 것”이라고 말했다.

심교언 건국대 부동산학과 교수는 “용적률 완화만으로는 서울 도시에 들어오려는 잠재 수요를 충족시키기에 한계가 있다”며 “기존 재건축·재개발 규제를 완화하는 방법도 고민해야 한다”고 말했다.