"기업형임대사업 월 임대료 낮춰야 성공"

△세미나에 참석한 토론자들이 기업형임대주택 활성화에 대한 다양한 의견을 내놓고 있다.

[이데일리 정수영 기자] 기업형임대주택 보증금 산정의 적정성 문제가 도마 위에 올랐다. 정부가 적정한 비용이라며 추산한 월 임대료가 실제 임대료보다 너무 높아 수요자인 임차인에게 부담이 될 것이란 주장이 나왔다.

11일 국토교통부 주관으로 서울 영등포구 여의도 대한주택보증 서울사옥에서 열린 ‘뉴스테이 지원센터 개소기념 세미나’에서 토론자들은 기업형임대주택사업 성공을 위한 다양한 의견을 제시했다. 이날 세미나에서는 공급자인 기업 입장과 수요자인 임차인 입장에서 바라보는 성공의 요건이 각각 달랐다.

“초기 보증금 높이고 월 임대료 낮춰야”

부동산 분야 전문가들은 대부분 수요적 측면에서 기업형임대주택 사업의 성공 요건에 대해 의견을 내놨다. 특히 이날 논쟁의 핵심은 ‘임대료 적정 기준이 어디까지 인가’ 하는 문제였다.

박원갑 KB국민은행 수석부동산전문위원은 기업형임대주택 성공 요건으로 △지리적으로 도심에 있을 것 △초기 보증금 비율을 낮출 것 △주거 서비스 강화할 것 등 3가지 과제를 제시했다. 박 위원은 “평균 전세거주자들이 보유한 보증금은 2억원 정도인데, 주거비가 보증금 1억에 월 임대료 80만원으로 바뀔 경우 이들은 보증금 1억원을 쓸 곳이 없어 문제가 될 수 있다”며 “전세에 살고 있는 중산층 거주자들을 월세 시장으로 끌어들이기 위해서는 초기 보증금은 다소 높이고, 세부담을 낮출 필요가 있다”고 강조했다.

하지만 허윤경 한국건설산업연구원 연구위원은 이에 대해 반론을 제기했다. 허 위원은 “보증금을 높일 경우 기업형임대주택을 탄력적인 분양전환용 주택 정도로 여기게 될 것”이라며 “우선은 공급자나 수요자 모두 벤치마킹할 수 있는 성공적인 사업모델을 보여주는게 중요하다”고 강조했다.

허 위원은 이밖에도 수요자와 공급자간 괴리를 어떻게 매칭시켜주느냐가 성공 관건이라고 설명했다. 허 위원은 “현재 건설사들이 임대주택 사업지로 가장 선호하는 택지는 위례신도시와 동탄신도시”라며 “하지만 정부가 책정한 기업형임대주택 주거비용을 분양주택으로 환산해보면 위례나 동탄에 지을 수 있는 수준이 아니다”고 강조했다.

허 위원의 설명은 이렇다. 국토연구원이 임차인을 대상으로 선호도 조사를 실시한 결과 기업형임대주택의 적정 임대료는 수도권이 보증금 5400만원에 월세 61만원이다. 이를 전월세전환율 6%로 따져보면 전세는 대략 1억7600만원이고, 이를 다시 전세가율 70%로 환산하면 분양가는 대략 2억8000만원으로 3억원 이하가 된다. 수요자들은 이 정도의 주택을 원하는 셈이다. 하지만 공급자들이 위례나 동탄신도에 이 정도 가격의 주택을 지을 경우 사업성이 있기 힘들다는 게 허 위원의 설명이다.

실제로 현재 민간임대주택에선 월 임대료가 30만원을 넘을 경우 임차인의 저항이 거세지는 상황이다. 부영주택 김시병 대표는 “월 임대료가 30만 원이 넘으면 주민들이 임대주택을 기피하는 등 저항이 강해진다”며 “수요를 고려해 현재 민간임주택은 월 임대료가 15만원 선을 넘지 못하고 있다”고 강조했다.

“분양·임대주택용지 ‘1+1’ 등 지원 확대해 달라”

반대로 건설사들은 임대주택 공급 확대를 위해 정부 지원을 더 늘려달라고 요구했다. 부영주택 김시병 대표는 국민주택기금 지원한도 폐지 및 금리인하, 용지확보 문제 등을 요청했다. 김 대표는 “임대주택 건설이 활성화되려면 국민주택기금의 지원한도를 폐지하고 금리를 인하해야 한다”며 “그래야 장기임대 공급확대가 가능할 것”이라고 강조했다.

김 대표는 또 “임대주택을 많이 지으려면 분양용지를 임대용지로 바꿔 공급해야 하는데, 주민민원이 많아 잘 안되는 것으로 알고 있다”며 “인허가권을 갖고 있는 지자체가 용도를 전환할 수 있도록 국토부가 지자체에 권고해달라”고 요구했다.

대우건설 홍순범 마케팅 담당 상무도 용지 공급의 혜택을 달라고 요청했다. 홍 상무는 “공공택지 같은 경우 분양주택용지와 임대주택용지는 ‘1+1’로 묶어 공급해주면 기업형임대주택 공급 확대에 토대가 마련될 것”이라고 강조했다. 그는 또 “정부가 임대주택리츠를 공모방식으로 업체를 선정하는데, 기업입장에선 탈락할 경우 공모 준비에 들어가는 비용부담이 적지 않다”며 “공공택지 규제를 완화해 여러 건설사가 참여할 수 있도록 기회를 확대해야 한다”고 덧붙였다.

이밖에 이상영 명지대학교 부동산학과 교수는 “100호 미만의 소규모로 공급하는 매입입대사업자들의 임대주택 사업 활성화를 위해 상속세를 완화해주는 등 지원을 확대해야 한다”고 강조했다.