"하반기 집값, 수도권 오르고 지방 떨어진다"..미분양 증가 우려

자료: 국토연구원

[이데일리 성문재 기자] 올 하반기에 수도권 집값은 소폭 오르고 지방 집값은 떨어질 것이라는 전망이 나왔다. 전세가격은 수도권과 지방 모두 약세가 점쳐졌다.

국토연구원은 16일 이같은 하반기 주택시장 전망을 발표하면서 정부가 지역별 맞춤형 정책, 임차인 보호, 주택금융지원 확대 등을 검토할 필요가 있다고 강조했다.

“수도권 집값 0.3% 상승..지방은 0.7% 하락”

국토연구원은 하반기 수도권 주택 매매가격은 약 0.3% 상승하고 지방은 0.7% 안팎으로 하락할 것으로 내다봤다. 전국적으로는 0.2% 정도 떨어진다는 계산이다.

준공물량이 지속적으로 늘어나는 가운데 금리인상 가능성, 종합부동산세(종부세) 및 임대소득세 강화, 금융규제 확대, 소비심리 위축 등으로 하락 전망이 우세하다는 평가다. 다만 수도권의 경우 GTX(수도권 광역급행철도) 등 전철 확대, 남북관계 개선 수혜 등의 지역적 상승 요인이 있다. 풍부한 단기 유동자금과 도시재생 뉴딜사업 진행도 가격 상승을 뒷받침하는 재료다.

전세시장의 경우 전국이 1%대 약세를 보이며 수도권도 예외가 될 수 없을 것으로 전망됐다. 준공 물량 증가로 전세 물량이 늘어날 수밖에 없는데다 다주택자 양도세 중과, 보유세 및 임대소득세 개편 등의 영향으로 장기 임대사업자 등록이 활성화되면 전국 임대차시장이 안정될 것이라는 분석이다. 수도권은 1.2%, 지방은 1.1% 정도 전세가격이 떨어질 것으로 점쳤다.

국토연구원은 공급 과잉 등에 따른 부작용도 우려했다. 현재 6만가구인 미분양 주택이 7만가구 수준으로 늘어날 것이라는 예상이다. 금융 규제로 신규 매수 수요가 위축된데다 보유세 및 임대소득 과세가 강화된 영향이다.

올해 주택 매매거래는 장기평균 90만가구를 밑도는 85만가구 정도에 그칠 것으로 예상됐다. 다주택자 양도세 중과 등 정부 규제 강화와 지역경제 침체 등이 거래 감소 요인으로 꼽힌다.

주택 건설 인허가도 장기 평균 수준인 연 50만가구 정도로 줄어들 전망이다. 입주 물량이 크게 늘어난데다 세금 인상 등 정책 요인이 영향을 미친 것으로 보인다.

“정책 강도 조절 필요..임차인 보호 확대하고 대출 위험 관리해야”

국토연구원은 하반기 주택 가격과 관련해 상승과 하락 요인이 모두 있지만 하락 요인이 우세하다고 봤다.

상승 요인은 세계 경제의 견조한 성장, 국내 경제 회복, 풍부한 단기 유동자금이다. 특히 재개발·재건축 등 정비사업, 수도권 공공택지 개발사업, 남북 관계 개선에 따른 접경지역 개발 기대 수요 증가 등 수도권을 중심으로 한 국지적 호재도 눈에 띈다.

반면 미국과의 기준금리 격차 확대에 따른 금리 인상 가능성, 보호무역주의 강화, 유가 상승 등 수출 악재는 주택 수요를 위축시키는 요인으로 꼽힌다. 8·2 부동산 대책 등 정책 효과 지속, 종부세 및 임대소득세 개편으로 인한 세부담 증가, 신DTI(총부채상환비율), DSR(총부채원리금상환비율) 등 금융 규제 확대 등도 대표적인 하락 요인이다.

국토연구원 관계자는 “조정 과정을 거치고 있는 수도권의 경우 시세보다 싸게 분양하는 분양아파트에 단기 유동자금이 집중될 가능성이 있다”며 “수출시장 악재가 확대될 경우 포항, 울산, 부산, 창원, 거제로 이어지는 동남권 경제 침체로 지역 주택시장 위축이 불가피할 것”이라고 설명했다.

국토연구원이 하반기 주택시장 영향 요인에 대해 조사한 결과 일반가구는 신규 주택 과다 공급(26.6%), 재개발·재건축 등 정비사업(19.2%) 등을, 중개업소는 금리 인상(32.5%), 보유세 개편(20.9%) 등을 주요인으로 인식했다.

변세일 국토연구원 부동산시장연구센터장은 “전체적으로 시장이 안정되고 있지만 국지적 불안 요인이 병존하고 있어 지역별 맞춤형 정책을 유지하면서 시장에 대한 모니터링과 정책이 시장에 미치는 영향을 고려해 정책의 강도를 조절해야 한다”며 “역(逆)전세난 대비 보증금 반환 보증률 할인 강화, 장기임대 민간임대사업자 육성, 지역별 보증금 보호 범위 상향 조정, 실수요자에 대한 LTV(주택담보대출비율), DTI 규제 완화 등 임차인 보호, 주택 금융 지원 확대 등을 검토하는 것을 제안한다”고 말했다.

그는 이어 “금리 인상에 대비한 주택담보대출 위험 관리를 강화하는 동시에 저소득층 등 취약계층에 한해 금리 상한 폭을 조정하는 등의 방안을 통해 위험을 완화할 필요가 있다”고 덧붙였다.

자료: 국토연구원