역대 LTV·DTI 강화 강남 재건축 집값 잡았다

[이데일리 원다연 기자] 정부가 최근 집값 급등세를 막기 위해 대출 규제를 검토하고 있는 가운데 역대 주택담보인정비율(LTV)과 총부채상환비율(DTI) 강화 조치가 집값 급등의 진원지인 서울 강남 3구 재건축 아파트값 상승을 진정시키는 데 효과가 있었던 것으로 나타났다.

부동산114에 따르면 2002년 이후 역대 정부는 LTV를 7번, DTI를 6번 강화하고 LTV·DTI 기준을 각 3번씩 완화했다. 이 같은 대출 규제 발표 전후 3개월간 가격 동향을 분석한 결과에 따르면 LTV·DTI를 강화하면 집값 상승률은 대체로 둔화하는 경향을 보였다.

특히 이 같은 상승률 둔화세는 서울·수도권 가운데에서도 강남3구(강남·서초·송파구) 재건축 아파트 단지에서 두드러졌다. 고가의 재건축 아파트에 실수요보다 가격 차익을 노린 투자 수요가 많이 유입되는 만큼 대출 규제에 민감한 반응을 보인 영향이다.

실제 2002년 9월 LTV를 60%로 제한하는 규제가 나온 직전·후 3개월간 서울과 수도권 아파트값 상승률은 각각 9.8%에서 1.2%, 8.4%에서 1.8%로 둔화됐다. 특히 강남3구 재건축 단지는 직전 14.9% 올랐으나 규제 직후 3개월 간 0.1% 하락했다.

2003년 10월 투기지역 내 만기 10년 이하 대출 LTV를 50%에서 40%로 강화했을 때도 규제 이전 3개월간 14% 올랐던 강남3구 재건축 아파트값이 규제 이후 4.6% 내렸다. 2005년 8월 DTI 규제를 처음 도입하고, 2006년 3월 투기지역 내 6억 원 이상 주택담보 대출의 DTI를 40%로 강화했을 때도 강남3구 재건축 아파트값은 규제 이후 3개월간 하락 전환하거나 오름폭이 둔화했다.

△역대 LTV·DTI 운용 추이. [자료=부동산114]