NH證 "내년 부동산 시장 약보합세…금리·정책이 변수"

[이데일리 양지윤 기자] NH투자증권은 ‘2024 부동산 시장전망_위기와 기회, 계속되는 동상이몽(同床異夢)’ 보고서를 발간했다고 24일 밝혔다.

해당 보고서는 올해 부동산 시장을 돌아보고 내년 부동산시장 전망을 담았다.

보고서에 따르면 올해 매매시장은 상반기 우려와 달리 1.3 부동산 대책 및 특례보금자리론 등의 규제 완화로 고점 대비 90~93%까지 회복했다. 전세시장은 1분기까지도 하락하다가 4월부터 상승하기 시작해 10월 기준으로 최고점 대비 94~97% 수준인 것으로 분석했다.

거래량은 서울의 경우 2분기 시작과 함께 3000건을 돌파하며 7개월 간 지속되어 왔으나 10월 들어 2000건대로 감소한 것으로 나타났다.

내년 부동산 시장은 가격 상, 하방 요인이 혼재된 가운데 금리와 정책이 변수로 작용해 약보합세를 보이며 매매전세 갭(Gap)이 축소될 것으로 예상했다.

특히 내년 매매시장은 약보합을 전망했다. 서울 및 수도권 일부지역은 유망단지 청약 열기 및 전세가율 회복 영향으로 소폭 상승할 것으로 판단했다. 다만 현재 기존주택 매물이 증가 중인데 증가세가 계속되고 매물이 전체 주택 대비 10%를 초과해 누적될 경우 하락 요인으로 작용할 수 있다고 분석했다.

전세시장은 회복할 것으로 전망했다. 매수심리 위축, 청약 시 높아진 분양가, 입주 물량 감소 등으로 인해 임차 수요가 증가하고 있으며 최근 전월세전환율이 빠르게 상승해 전세대출금리보다 높아져 월세보다 전세선호도가 높아지고 있다는 점을 근거로 들었다.

거래량은 전년보다 소폭 감소할 가능성이 크다고 예측했다. 현재 거래 시장은 올해 가격이 빠르게 회복하며 주택구입부담이 다시 커지면서 매수자 관망세가 짙어지고 있다. 또 정부가 가계대출 리스크로 DSR 관리에 적극적인 자세를 취하고 있어 주택을 사고 싶어도 자금조달이 어려운 상황으로 분석했다.

시장의 주요 변수로는 금리와 정책을 꼽았다. 금리는 코로나19 펜데믹 상황에 따른 저금리 및 정책 모기지로 유입된 유동성으로 인해 매매 및 전월세 시장 모두 금융시장 영향력이 높은 상황으로 금리 인하 논의 시점과 그 신호, 변동성이 집값 향방의 핵심이 될 것으로 봤다.

정책은 시장 상황을 지켜보며 시시각각 균형을 찾기 위한 후행변수로 가격 결정 요인 작용 가능성이 커질 것으로 분석했다.

정보현 NH투자증권 Tax센터 부동산 수석연구원(NH WM마스터즈 전문위원)은 “전세시장의 회복 여부가 내년 시장 향방에 주요하게 작용할 것”이라며 “매매의 경우 시장 상황에 따라 대기를 할 수 있지만, 전세는 실제 거주의 문제로 대기를 할 수 없다. 따라서 주춤한 매매수요가 전세로 선회할 가능성이 높아 전세시장이 회복할 가능성이 높다”고 밝혔다.

정유나 NH투자증권 부동산 책임연구원은 “2024년 분양이 예정된 주요 지역에서는 높아진 분양가 부담 또는 청약에서 낙첨된 실수요자가 기존주택을 매매하며 거래 및 가격이 소폭 상승할 수 있다”고 했다.

정보현 NH WM마스터즈 전문위원은 “내년에도 다주택자 세금 규제, 가계부채 관리로 인한 대출 규제로 인해 투자수요 진입이 어려운 실수요자 중심 시장으로 전개될 것”이라고 전망했다. 해당 보고서 원문은 NH투자증권 공식 블로그에서 확인할 수 있다.