"부동산원 주택가격지수 낮은 변동성, 평활화 효과 완화해야"

[이데일리 이윤화 기자] 우리나라에서 활용도가 높은 주택통계가 조사 방식에 따라 각각의 장단점이 있긴 하지만, 한국부동산원 주택가격지수의 낮은 변동성과 평활화(급격한 가격 변동을 축소시키는) 효과를 완화할 필요가 있다는 지적이 나왔다.

황관석 박사가 주택가격지수 특성 비교와 개선방안에 대해 발표하고 있다.

한국주택학회는 24일 대한국토·도시계획학회, 한국부동산분석학회와 함께 주택통계에 관한 ‘2023 공동정책세미나’를 개최했다. 이날 세미나는 ‘주택통계는 왜 집값 변동과 주거비 부담 수준을 제대로 포착하지 못하는가’라는 주제로 열렸다.

국토연구원의 황관석 박사(부동산시장연구센터 부동산시장전망팀장)는 첫 번째 발표자로 나서 주택가격지수 특성을 비교하고 개선방향을 제안했다. 조사가격기반인 한국부동산원의 주택가격지수, KB국민은행의 주택가격지수, 부동산R114의 아파트가격지수와 실거래가격 기반인 한국부동산원의 공동주택실거래가격지수 네 가지를 비교 분석했다.

2006년 1월~2021년 12월까지의 데이터를 사용해 분석한 결과 2021년 12월 기준 실거래 지수 수준을 1로 놓고 변동성을 비교한 결과 부동산R114지수는 1.17배로 높은 반면 부동산원지수와 KB국민은행 지수는 각각 0.81배, 0.9배 낮은 수준을 보였다.

반면 실거래 지수 변화율에 대한 조사기반 아파트매매가격지수들의 평활화 정도를 분석한 결과는 부동산원 지수가 44.7%로 가장 낮았다. 부동산R114 지수가 62.5%, KB국민은행 지수가 47.8%로 1, 2위를 기록했다.

황 박사는 국가 승인통계인 한국부동산원의 주택가격지수의 신뢰성을 제고할 필요가 있다고 제안했다. 그는 “대표성이 있는 표본주택에 대한 조사가격은 재고주택을 가중치로 해 지역, 전국으로 통합되는 과정을 통해 변동성이 낮아지는 고유 특성이 있는 것은 사실이지만 실거래 가격을 반영해 체감력을 높일 필요가 있다”고 말했다.

KB국민은행, 부동산R114지수의 아파트 경우 전체 아파트 단지의 호가정보를 상위, 평균, 하위로 나눠 조사하고 있어 가격정보가 상대적으로 많지만, 부동산원 지수의 경우에는 전체 단지가 아닌 개별 호를 표본으로 하기 때문에 실거래가 정보가 부족할 수 있다. 이에 실거래가격 정보를 최대한 반영할 수 있도록 인근단지 실거래 가격정보를 활용한 거래사례 비교법을 적용할 수 있는 방안을 모색해야 한다는 주장이다.

평활화 문제에 있어서는 부동산원도 이를 해소하기 위해 지난 2021년부터 주택통계 지수검증위원회를 신설해 분기별로 외부 전문가를 참여시켜 검증하고 있지만, 시솬별 주택가격지수 표본과 작성 방식이 달라 직접 비교가 어렵단 지적이다. 위원회의 역할을 강화하기 위해서는 국토교통부 훈령에 위원회를 설치하고 운영할 수 있는 규정을 제정할 필요가 있다고 봤다.

한편, 각 지수별 고유한 특성과 장단점이 모두 다른 것으로 나타났다. ‘공신력’은 국가승인통계 여부를 기준으로 한국부동산원의 주택가격지수와 공동주택실거래가격지수가 높은 수준을 보였다. ‘지역활용 가능성’은 공표범위를 고려할 때 한국부동산원, KB국민은행, 부동산R114지수의 활용도가 높았다.

반면 ‘시의성 및 구득 용이성’은 공동주택실거래가격지수의 시의성이 낮았고, 부동산R114지수의 구득용이성이 낮은 것으로 조사됐다. 체감혁은 실거래가격 정보를 바탕으로 한 공동주택실거래가격지수, 시가총액방식의 부동산R114지수의 체감력이 높은 것으로 나타났다.