이를 두고 비축용 임대아파트 사례처럼 투자자 유치에 어려움이 뒤따르고, 일정 기간 뒤 집값하락이 발생할 경우 부작용이 생길 수 있다는 우려가 나오고 있다.
우선 투자자 유치부터 문제다. 지분형 주택분양제도에서 투자자 수익은 크게 두 가지다. 지분 투자 후 유동화와 전매제한 기간 후 매각에 따른 시세차익이다. 이 중 전매제한 기간 후 시세차익이 가장 큰 투자 요인이 된다.
이를 고려할 때 대부분의 투자자들은 지방보다는 수도권, 수도권 중에서도 강남이나 용산 등 시세차익이 높은 곳만 찾게 마련이다. 결국 강남이나 용산을 제외한 지역에선 지분형 주택분양은 투자자들이 외면할 가능성이 높다.
최초 분양가보다 집값이 더 떨어질 경우도 문제점으로 꼽힌다.
예컨대 3억원짜리 주택이 전매제한 이후 2억5000만원이 될 경우 투자자와 실 거주자 사이에 원금 보장을 둘러싼 마찰을 빚을 수 있다. 또 금융기관이 투자자로 참여할 경우 집값이 크게 떨어지면 미국의 '서브 프라임 모기지'처럼 금융기관의 부실 위험으로 이어질 수 있다.
김선덕 건설산업전략연구소 소장은 "지분형 주택분양은 집값이 현 상태를 유지하거나 오르는 것만을 생각하고 나온 것으로 보인다"라며 "집값이 떨어질 경우 주택의 지분 소유자는 물론 투자자들도 부실화될 가능성이 있다"고 말했다.