"집값 20%만 떨어져도 갭투자 주택 40% 보증금 못돌려 준다"

[이데일리 이윤화 기자] 집값이 하락해 전세보증금을 반환하지 못하는 ‘역전세’ 위험이 내년 상반기 최고조에 달할 것이란 전망이 나온다. 집값이 20% 하락하면 집주인이 갭투자를 해 사들인 주택 중 40%가량이 전세보증금을 반환할 수 없는 ‘위험’이 발생할 것으로 추정됐다.

(그래프=국토연구원)

국토연구원은 ‘전세 레버리지(갭투자) 리스크 추정과 정책 대응 방안’ 보고서를 통해 전세보증금 미반환 가능성이 있는 갭투자 주택은 작년 하반기부터 증가해 내년 상반기에 정점을 찍을 것으로 추정된다고 13일 밝혔다. 전세 레버리지 리스크는 보증금 미반환, 임대주택이 법원 경매로 넘어가는 것으로 정의했다.

주택 매매가격이 20% 하락하면 보증금 승계 매입 주택 중 약 40%가 보증금 미반환 위험이 있을 것으로 분석됐다. 이는 계약갱신청구권 제도가 없다는 가정, 즉 모든 임차인이 2년 거주 이후 계약을 종료하고 다른 주택으로 이사한다는 가정하에 매매가격 하락 시나리오(1~20%)별로 매매가격이 전세 보증금보다 적어지는 경우를 분석한 결과다.

심지어 주택 가격의 변화가 없는 경우에도 집을 팔아야만 전세 보증금을 돌려줄 수 있는 경우도 적지 않았다. 국토연구원이 가계금융복지조사를 이용해 전세 보증금 미반환 위험을 살펴본 결과 주택 가격 변동이 없는 경우에도 집을 팔아야 보증금을 돌려줄 수 있는 사례가 20만9000가구로 파악됐다,

만약 주택가격이 12% 하락한다면 21만3000가구가 집을 팔아야 전세 보증금을 돌려줄 수 있고, 이 경우 주택을 팔아도 전세 보증금을 돌려줄 수 없는 가구는 최대 1만3000가구가 될 것으로 추정됐다. 주택가격 15% 하락 시엔 주택을 매도해도 보증금을 반환하지 못하는 가구는 약 1만 가구가 될 것으로 추정되며

27% 하락 시 최대 1만3000가구가 보증금을 반환하지 못할 것으로 보인다. 이번 보고서를 발표한 국토연 박진백 부연구위원은 임대인의 보증금 상환 능력을 확인하는 체계를 마련해, 상환 능력이 높은 임대인과 계약이 이뤄질 수 있도록 제도 개선이 필요하다고 제언했다.

(사진=연합뉴스)

먼저 임대인의 보증금 상환 능력을 확인할 수 있는 체계를 마련하고 보증금 상환 능력이 높은 임대인과 계약이 이뤄질 수 있도록 제도적 개선 필요하다고 지적했다. 또 보증금 예치제도를 도입해 임대인의 보증금 예치를 의무화하거나 보증금을 사용하면 임대인이 반환보증에 가입하게 하는 등 보증금 미반환 위험 대응 체계 마련이 필요하단 설명이다.

박진백 국토연구원 부연구위원은 “소유자가 신탁기관에 임대주택을 등록하면 신탁기관이 계약·운용을 수행하고 소유자는 신탁기관으로부터 운용수익과 임대기간에 비례한 세제혜택을 받는 방식의 임대차 신탁제도와 비소구대출 제도, 책임분담형 대출제도 등 차주와 금융기관의 책임분담 제도 도입을 통해 금융부문에서도 전세 레버리지 리스크 감소 노력을 유도할 필요 있다”고 설명했다.