[2011 부동산 상품별 결산]소형주택 '웃음' 재건축은 '울상'

[이데일리 성문재 기자] 정부는 7일 올들어서만 여섯번째의 부동산 대책을 발표할 예정이다. 그만큼 2011년 부동산 시장은 어려움을 안고 달려왔다. 전세난은 끊임없이 서민들을 괴롭혔고, 주택거래는 실종됐으며, 경기 침체는 투자심리를 위축시켰다.

부동산정보업체 부동산114는 `2011년 부동산 상품별 결산 및 2012년 전망` 보고서를 6일 발표했다.

◇ 소형·지방 아파트값 상승 부동산114에 따르면 올해 수도권 매매가 변동률은 서울 -1.16%, 신도시 -0.33%, 수도권 -0.15%, 인천 -2.38%로 나타났다. 글로벌 금융위기와 금융규제 강화 등의 영향으로 수요심리가 크게 위축된 데 따른 것이다.   반면 전세가는 강세를 나타냈다. 임대수요가 늘어난 때문이다. 내년에도 매수심리가 회복되긴 어려워 보이며 거래 관망과 조정 양상이 계속될 것으로 예상된다.

지난해부터 공급물량 감소로 회복세를 보이던 지방은 지역별 호재까지 겹치면서 상승세가 두드러졌다. 특히 전북(14.2%), 부산(13.67%), 경남(13.44%), 광주(13.13%), 대전(12.95%), 강원(10.58%), 충북(10.55%)은 두 자릿수 이상의 상승률을 기록했다.   당분간 수도권에 비해서는 상대적으로 오름세가 계속될 것으로 보인다. 하지만 최근 가격부침과 새 아파트 공급에 따라 가격조정이 나타나고 있는 점을 감안할 때 내년에는 올해처럼 큰 폭의 가격상승을 기대하긴 어렵다는 전망이다.

◇ 지방 분양시장 쾌조 분양시장도 올한해 수도권과 지방의 명암이 엇갈렸다. 지방은 기존 아파트시장 강세와 더불어 분양시장도 부산, 세종시 등을 중심으로 호황을 누렸다. 분양가도 지난해보다 3.3㎡당 38만원 오른 평균 703만원에 공급됐다는 걸 감안하면 열기가 대단하다.   반면 수도권은 청약부진에서 헤어나지 못하며 냉랭한 모습을 보였다. 평균 분양가격은 3.3㎡당 1233만원으로 전년보다 125만원 낮아졌지만 강남 보금자리 본청약, 도심 중소형 아파트를 제외하고 전반적인 분양성적은 부진했다.

내년에도 지방 분양시장은 인기를 끌 것으로 예상된다. 다만 전반적인 청약 열기는 다소 누그러질 것이라는 전망이다. 최근 유망단지에 수요가 몰리는 경향이 커지고 있고 늘어난 새 아파트 공급에 대한 부담도 무시할 수 없기 때문이다.

◇ 재개발·재건축, 불확실성 우려에 기대 감소 수도권 재개발 지분가격 변동률은 서울 -0.54%, 경기 -2.17%, 인천 -0.03%로 집계됐다고 부동산114는 밝혔다.   서울시와 경기도가 지난 4월 뉴타운 재개발 사업을 무리하게 추진하지 않겠다고 발표한 이후 사업지연에 대한 우려가 커진 탓이다. 새로 취임한 박원순 서울시장 역시 다음 달 뉴타운에 대한 원칙적 입장을 밝히겠다고 한 바 있다.

내년에는 공공관리자제도의 안착과 더불어 정치쟁점화가 불가피한 뉴타운 사업으로 인해 지분가격이 높은 변동성을 나타낼 것으로 예상된다.

재건축 아파트도 전국(-2.7%), 서울(-4.51%), 수도권(-3.9%) 모두 하락했다. 아파트 시장 침체와 그에 따른 투자심리 위축 등이 원인으로 꼽혔다.   분양가상한제 폐지 여부가 결국 내년으로 넘어가면서 투자자의 시장 진입에 여전히 악재로 작용하고 있다. 따라서 내년에도 본격적인 반등을 보이기는 쉽지 않을 것으로 예상된다.

◇ 수익형 부동산에 돈 몰려 부동산114에 따르면 올한해 오피스텔 매매가는 3.01% 올랐다. 지난해보다 가격 상승폭이 0.93%포인트 커졌다. 다만 하반기 들어 거래가 다소 주춤했다.   내년에도 소형 수익형 부동산 상품은 인기를 끌 것으로 보인다. 신규 오피스텔을 분양받아 임대사업을 할 경우 8·18 대책에 따라 취득세 감면 혜택도 누릴 수 있다.

1~2인 가구 증가로 수요가 확대되면서 도시형 생활주택도 올한해 분양물량이 많이 늘었다. 올해 인허가 누적물량이 1분기 1만671가구에서 2분기 1만6852가구, 3분기에는 2만4321가구로 상승세를 보이고 있다. 1·13 대책에 따라 정부의 기금 지원을 받게 된 영향이 크다.

다만 과잉공급과 난개발 등의 문제도 우려된다. 따라서 도시형생활주택 투자자는 공급량이 적고 수요가 풍부한 지역을 찾아 처분시기나 임대방식에 차별성을 두어야 한다고 부동산114는 조언했다.

◇ 수익률 담보된 상가시장은 반짝 상가시장의 경우 글로벌 금융위기로 인해 안정적이고 투자비용이 저렴한 임대수익형 위주로 인기를 모았다. 또한 지방 분양시장의 호조와 함께 부산, 충청권 등지의 상가시장도 강세를 나타냈다.

경기 침체가 당장 회복되기는 어렵다는 점에서 내년에도 상가시장은 위축된 분위기를 이어갈 것으로 전망된다. 다만 선릉~왕십리, 오리~수원을 연결하는 분당선 연장선과 디지털미디어시티~공덕 구간의 경의선이 개통을 앞두고 있어 해당 지역을 중심으로 상권 활성화가 기대된다.

◇ 오피스, 2008년 금융위기 이전 회복  미래에셋부동산연구소에 따르면 서울시 오피스 매매지수는 2011년도 3분기 기준으로 2008년 글로벌 금융위기 이전 수준을 회복했다. 이는 최근 공실의 감소와 함께 소형빌딩에 대한 선호가 높아진데 따른 것이라고 부동산114는 설명했다.

다만 오피스 매매가격의 등락이 거듭되고 있어 장기추이를 지켜볼 필요가 있다고 덧붙였다.

◇ 토지시장, 내년 선거 호재 있을까 국토해양부에 따르면 지난 9월말 기준 전국 지가는 전년대비 0.875% 상승했다. 지난해 하반기 이후 마이너스 변동률을 기록했지만 올들어 상승세로 반전한 것이다.

내년에는 전반적인 안정세 속에 국지적으로 상승할 전망이다. 특히 4월 총선과 12월 대선 등 선거 영향으로 호재 지역과 아닌 지역간의 지가변동률 차이가 뚜렷할 것으로 예상된다.