헷갈리는 세금..어떨때 실가신고-실가과세?

[이데일리 김수헌기자] 정부가 오는 6월1일부터 부동산 실거래가격을 등기부에 기재키로 했다. 지난해 이후 부동산 세제가 계속 바뀌면서 주택을 거래하는 사람들은 부동산 세금을 어떻게 내야 할지 다소 혼란스러워 하고 있다.

25일 재정경제부 등에 따르면, 우선 올해 1월1일부터는 1가구 1주택자나 1가구 다주택자 구별없이 모두 실거래가로 신고를 해야 한다. 그 가격은 6월1일부터는 등기부에 올라간다.

실거래가 신고를 하더라고 양도세를 내는 기준은 1주택자냐, 다주택자냐에 따라 다르다.
◇1주택자와 다주택자 양도세 기준은?

1주택자는 올해부터 실거래가 신고를 하더라도 양도세는 공시가격을 기준으로 낸다. 물론 1주택자는 3년 이상 보유(서울 과천 및 일산 분당 등 5대 신도시는 2년 거주요건도 충족)하면 양도세를 내지 않는다.

1주택자라 하더라도 투기지역에 있으면 `실거래가 신고-실거래가 과세` 대상이다.  물론 투기지역에 있어도 앞서 언급한 1주택자 비과세 요건에 해당되면 양도세를 내지 않아도 된다.

다주택자는 실거래가로 신고와 함께 양도세도 실거래가로 낸다.  

◇내년부턴 모두 `실거래가 신고-실거래가 과세`
 
내년부터는 또 달라진다. 모든 부동산 양도차익에 대해 실거래가격을 기준으로 과세하게 된다. 1주택자도 비과세 대상자가 아니라면, 공시가격이 아니라 실거래가 기준으로 양도세를 내야 한다.

실거래가 등기기재가 시행되는 올해 6월1일 이후 집을 샀다가 판다면 취득시점과 매도시점 실거래가격이 모두 등기부상에 나오기 때문에 양도세 계산에 문제가 없다.

그러나 집을 팔 때 실거래가는 있는데, 샀을 때 실거래가를 알기 어렵다면 어떻게 될까.

◇취득시점 실거래가 증명은 거래계약서로

취득시점 실거래가는 당시 거래계약서나 영수증 등에 나타난 금액을 인정한다. 그러나 과거 등기부 기재제도가 시행되기 전에는 통상 사는 사람은 취등록세을 줄이고, 파는 사람은 양도세 부담을 덜기 위해 관청제출용 다운계약서(검인계약서)를 만들었다.

그리고 당사자들끼리 실제 주고받은 금액을 적은 실계약서를 따로 작성했다.

이 경우 다운계약서보다는 실계약서에 적힌 금액이 팔 때 양도세 부담에 유리할 것이다.

실계약서와 관련 영수증 등 증빙서류가 있으면 과세당국으로부터 실계약서 금액을 인정받을 수 있다.

◇거래계약서를 분실했다면?

이 경우는 살 당시 실거래가격을 추정해야 한다. 추정은 ▲매매사례가액 ▲감정가격 ▲환산가격을 순차적으로 적용한다.

통상 환산가격을 많이 사용한다. 이는 살 때와 팔 때 공시가격의 변화비율만큼을 실거래가격 변화비율에 적용해서 계산해 내는 것이다. 즉 팔 때 실거래가에 `취득시 공시가격/양도시 공시가격`을 곱해서 실거래가격을 추정해 내는 것이다.

예를 들어 팔 때 실거래가는 6억원, 공시가격이 4억원, 샀을 때 공시가격은 3억원이라면 당시 실거래가는 `6억원X(3/4)`을 적용해 4억5000만원이 나온다.

한편 취등록세는 올해부터 모든 부동산에 대해 실거래가격 기준으로 부과되고 있다.