가을 이사철, 부동산 거래 시 등기부등본 확인법은?

[이데일리TV 김정훈 PD] 가을 이사철이 한창인 요즘 매매, 전·월세 관련 각종 사고와 사기 사례가 빈번히 발생하고 있다. 공인중개사를 통해서 거래한다면 위험을 줄일 수 있지만, 수수료가 부담스러운 많은 서민은 인터넷 거래 등 직거래를 선호한다. 직거래 시 등기부등본을 확인하는 것은 기본적이면서도 꼭 필요한 과정이다. 부동산 전문 박경준 변호사와 부동산 거래 시 등기부등본에서 꼭 챙겨봐야 할 것에 대해서 알아봤다.

                     

Q: 등기부등본의 구성 내용과 보는 방법은? A: 부동산 등기부등본은 토지등기부등본과 건물등기부등본으로 나뉜다. 최초 보존등기를 하면 등기부가 생기는데 토지는 대체로 예전에 이미 등기가 되어 있는 경우가 대부분이라 보존등기를 하는 경우가 적지만 건물은 신축하면 보존등기를 하여 새로운 등기부등본이 만들어진다.

등기부등본은 크게 표제부와 갑구 및 을구로 구성되어 있다. 표제부는 건물의 현황을 알려주는 것이고 갑구에는 소유와 관련된 변동내용을 기재하는데 최초의 보존등기 이후 이전 등기 시에는 이 갑구에 등기를 하게 된다. 그밖에 매매예약을 위한 가등기, 압류나 가압류 등의 소유권을 제한하는 경우에도 갑구에 표기한다. 을구에는 근저당권이나 전세권 등 담보물권이나 용익물권에 대한 내용을 기재하게 된다.

Q: 매매나 전·월세 계약 시 주의 깊게 살펴봐야 하는 등기부등본의 내용은? A: 전·월세 계약 시 우선 갑구에 가압류나 가등기 등이 설정된 것이 있는지 확인해 봐야 한다. 만약 액수가 큰 가압류나 가등기된 경우라면 차후 경매나 등기 이전과 관련된 일이 있을 수 있어 주의가 필요하다.

을구의 근저당권설정등기도 살펴봐야 한다. 근저당권설정등기가 말소된 것인지 아니면 효력이 남아 있는지 보고 전세 보증금과의 관계에서 혹시 근저당권의 채권 최고액을 빼고도 보증금을 회수할 수 있는지 확인해 봐야 한다.

Q: 주택의 종류에 따라서 등기부등본의 내용상 달라지는 것이 있는가? A: 아파트 등의 집합건물은 일반적인 표제부 앞에 집합건물 전체의 내용을 표기하는 부분이 추가된다. 따라서 집합건물은 세부분에 하나가 더 추가된 총 네부분으로 구성된다.  

더 자세한 내용은 10월 18일 방송된 이데일리TV(http://www.edailytv.co.kr) '부동산 플러스'에서 확인하실 수 있습니다.

'부동산 플러스'는 월~금요일 낮 12시 30분부터 1시까지 30분 동안 생방송 됩니다. 많은 시청바랍니다.