"초과이익 부담금 최고 8억 넘어"..강남 재건축시장 '패닉'

△정부의 잇단 부동산 규제에도 연초부터 강남권 등 서울 주요 지역 집값이 가파른 상승세를 타고 있는 가운데 지난 7일 서울 송파구 잠실동 부동산 중개사무소 앞에 붙은 매물 시세표를 한 시민이 쳐다보고 있다. [사진=이데일리 신태현 기자]

[이데일리 정다슬 기자] 정부가 최근 재건축 초과이익 부담금 시뮬레이션을 진행한 결과 부담금 규모가 최고 8억원이 넘는 것으로 나오면서 서울 강남권 재건축 시장이 패닉 상태에 빠졌다. 재건축 사업 추진으로 조합원 개개인이 부담해야 할 기본 분담금 외에 수억원의 돈을 개발부담금이라는 ‘세금’으로 내라는 것은 재건축 사업을 하지 말라는 것과 다름없다는 목소리가 나오고 있다.

“강남권 재건축 사업 위축 불가피”

21일 국토교통부가 조합설립이 완료된 서울 주요 재건축 단지 20곳에 대해 재건축 부담금을 시뮬레이션한 결과 조합원 1인당 평균 부담금 규모가 3억 7000만원 정도인 것으로 파악됐다.

특히 재건축 아파트가 밀집된 강남4구(강남·서초·송파·강동구) 15개 단지는 평균적으로 조합원당 4억 4000만원의 부담금이 부과될 것으로 예측됐다. 15개 단지 중 가장 많은 부담금을 내는 단지는 8억 4000만원, 가장 적은 부담금을 내는 단지는 1억 6000만원이었다. 강남4구 외에 있는 5개 단지는 부담금 규모가 평균 1억 4620만원이었다. 이 중 2억 5000만원이 가장 많았고 일부 단지는 100만원에 그쳤다. 국토부 관계자는 “이는 현재 시점에서 진행한 시뮬레이션 결과일 뿐, 최근의 재건축 아파트값 상승세가 앞으로도 지속할 경우 부담금 규모는 더 커질 것”이라고 말했다.

재건축초과이익환수제는 조합이 재건축을 통해 얻은 이익이 1인당 평균 3000만원을 넘으면 초과금액의 최고 50%를 재건축부담금으로 환수하는 제도다. 2006년 도입됐으나 시장 위축 등의 이유로 2012년 말부터 지난해 말까지 유예됐다가 지난 1월 부활했다. 재건축부담금은 조합원 한 명이 집값 상승 등으로 얻는 평균이익을 구간에 따라 나눈 뒤 공식에 따라 산출한다.

재건축 부담금 예정액은 오는 5월부터 각 조합원에게 모두 통지될 예정이다. 이미 사업시행인가를 받은 재건축 조합은 앞으로 3개월 이내에 재건축 부담금 예정액 산정을 위한 기초 자료를 관할 시·군·구에 제출해야 하며, 자료를 제출받은 관할 시·군·구는 1개월 안에 예정액을 통지해야 한다. 조합은 통지받은 재건축 부담금을 반영해 관리처분계획을 수립한다. 아울러 정부는 재건축 부담금 제도의 본격 시행에 따른 업무 혼선을 최소화하기 위해 재건축 부담금 업무매뉴얼을 책자로 마련해 이달 중 지자체에 배포할 계획이다.

전문가들은 이러한 정부 시뮬레이션 결과가 공개되자 “정말 이렇게 많이 나오냐”며 놀라움을 감추지 못하는 분위기다. 그동안 개발이익이 큰 서초구 반포주공1단지 등 강남권 재건축 저층 아파트 단지들이 자체적으로 감정평가사 등을 동원해 계산한 결과로는 부담금액이 많아야 인당 3억∼4억원대였다. 그런데 실제로는 2배 이상 많은 금액이 부과된다는 뜻이다.

이남수 신한금융투자 부동산팀장은 “정부의 잇단 부동산 대책에도 강남 집값이 계속 뛰자 재건축 연한 강화 선언에 이어 부담금을 미리 공개하며 ‘충격요법’을 주려는 것 같다”며 “실제 부담금이 이 정도라면 재건축 동의율부터 확 떨어져서 사업이 쉽지 않을 것”이라고 말했다. 박원갑 국민은행 부동산 수석전문위원도 “실제 부담금이 이렇게까지 높게 나온다면 조합원들은 재건축을 계속할지, 과거처럼 규제 완화가 될 때까지 기다리며 사업을 중단할지 심각한 고민에 빠져들 것 같다”고 말했다.

재건축 ‘올스톱’ 가능성도…조합 반발 거셀 듯

조합원 반발도 거셀 전망이다. 송파구 잠실동 한 공인중개사는 “대출도 막힌 상태에서 내집 장만하면서 3억원, 8억원의 부담금을 내려고 현금을 쌓아놓고 사는 사람이 몇 명이나 되겠느냐”며 “실제 부담금이 이렇게 부과된다면 조합원들도 크게 반발할 것”이라고 말했다.

재건축 사업을 아예 중단하거나 재검토하는 단지들도 속출할 것으로 보인다. 강남구 대치동 D공인 관계자는 “미실현 이익에 부과되는 세금을 주민들이 얼마나 용납할지 미지수”라며 “양도 차익이 발생한 것도 아닌데 수억원이나 하는 생돈을 세금을 내면서 재건축을 할 이유는 없지 않느냐”고 말했다.

재건축 초과이익 환수제 적용을 피한 재건축 단지들만 수혜를 보는 것 아니냐는 지적도 있다. 강남구 개포동 한 공인중개사는 “이미 관리처분인가를 받아 초과이익 부담금과 무관한 재건축 단지나 새 아파트는 반사이익이 예상된다”며 “강남권에서도 단지별 희비가 크게 엇갈릴 전망”이라고 말했다.

정부의 재건축 규제로 강북의 재개발 사업이 반사이익을 얻을 것이라는 분석도 많다. 곽창석 도시와 공간 대표는 “재개발은 재건축 연한 강화나 부담금 등 각종 규제에서 빠져 있다”며 “강남 재건축 시장으로 유입되던 시중자금이 재개발 쪽으로 흐르는 풍선효과가 기대된다”고 말했다.