(경매ABC)⑦다세대 경매는 `계륵`

[이데일리 박성호기자] 작년 상반기 연립·다세대주택은 경매시장에서 최고 `히트` 상품이었다. 상당수 경매 물건이 뉴타운·재개발 지역 내에 위치해 있고 가격 또한 비교적 저렴했기 때문이다. 하지만 작년 하반기 이후 뉴타운·재개발 지역의 사업성이 떨어지고 진행속도도 더뎌지면서 분위기가 상당히 위축됐다.

올해 경매시장에서도 연립·다세대주택은 분위기가 쉽게 반전되지 않을 것으로 보인다. 서울시가 14개 뉴타운 지구의 사업속도를 높이겠다고 공언했지만 여전히 금융위기 등 경제가 호전될 기미가 보이지 않는 만큼 투자에는 신중하게 접근할 필요가 있다.

◇ 경쟁률 낮은 요즘이 기회

작년 연립·다세대주택은 큰 인기를 끌었다. 부동산경매업체 지지옥션에 따르면 작년 평균 매각률은 56.7%. 매각가율은 102.1%에 달했다.
 
작년 6월께 서울지역에서 진행된 연립·다세대주택 경매 총 139건 중 115건(82.7%)이 매각되고 매각가율도 200%에 육박해 전성기를 누렸다. 하지만 10월부터 매각률(28.5%), 매각가율(92.8%) 등이 모두 급감했다.

올 1월까지도 이런 상황은 지속돼 1월 평균 매각률은 31.3%, 매각가율은 74.8%에 불과했다. 올해 1월까지 매각된 연립·다세대 중 매각가율 50%대인 물건 역시 하반기에 집중돼 있다.

이에 따라 일각에서는 경쟁이 심한 작년 상반기보다는 오히려 지금이 연립·다세대주택 경매의 호기가 될 수도 있다는 분석도 나오고 있다.
 
◇ 올해 고가응찰은 피해야

전문가들은 대부분 연립·다세대주택의 인기가 작년에 못 미칠 것으로 내다보고 있다. 
 
올해 1월 평균응찰자수는 건당 5.2명으로 작년 12월 대비 2배 이상 늘었다. 반면 매각가율은 작년 말과 큰 변화가 없었다. 응찰수가 늘어난 만큼 관심도 증가했지만 입찰자들이 입찰금을 적게 써내고 있는 것. 즉 작년과 달리 미래의 시세차익보다는 현재의 가격 메리트가 부각되는 상황이라 볼 수 있다. .

때문에 올해 연립·다세대주택은 시세차익을 기대하는 투자자들보다는 자금여력이 상대적으로 부족한 실수요자 위주로 응찰이 이뤄질 것으로 예상된다. 특히 자금이 풍부한 사람들이 아파트 경매시장으로 몰리게 되면 소액투자자들이 중심이 된 `공동투자족`이 연립·다세대주택 경매시장을 이끌어 갈 가능성이 높아지는 셈이다.

지지옥션의 장근석 매니져는 "뉴타운·재개발 사업에 대한 서울시의 전향적인 대책이 나오지 않는다면 올 1·2월과 같은 실수요자 위주의 저가 응찰이 늘어나게 될 것"이라고 말했다.

◇ 유의할 점

아파트에 비해 연립·다세대주택은 좀 더 세밀하게 준비해야 한다. 우선 가급적이면 대지지분이 넓은 물건을 고르는 것이 좋다. 지분이 많을 경우 향후 뉴타운·재개발 사업시 높은 평형대의 아파트를 배정받을 수 있고 추가적인 부담도 적기 때문이다.

연립·다세대주택은 때로 해당물건의 동·호수 표시가 등기부등본이나 건축물대장의 표시내용과 다른 경우가 있다. 경매에서는 부동산 면적, 동호수, 주소 등은 건축물대장 내용을 우선으로 하기 때문에 응찰 전에 건축물대장을 발급받아 법원 공고 내용과 비교해 봐야 한다. 착오가 있을 경우 자신의 투자 계획에 차질을 빚을 수도 있다.  

대부분 경매에 나오는 연립·다세대주택은 낡은 건물들이 많다. 때문에 내부관리가 제대로 됐을 거라는 생각은 안하는 편이 낫다. 낙찰 금액에 이들 집수리 비용도 충분히 고려해야 한다.

연립·다세대의 경우 임차인과의 명도문제가 쉽게 발생할 수 있다. 집주인이 직접 들어가 살기보다는 대부분 임대를 놓는 경우가 많기 때문이다. 대항력을 가진 임차인이 있는지를 우선 파악해야 한다.
 
하지만 실제 명도를 할 경우에 문제가 생기는 경우는 대부분 대항력을 가지지 못한 임차인이 점유하고 있을 때가 많다. 이를 해결할 방법도 미리 생각해둬야 한다. 명도 문제는 경매에서 가장 해결하기 힘든 문제 중 하나라는 사실을 반드시 기억해둬야 한다.