2.4억은 있어야 서울 아파트 갭투자 가능..6년만에 최대

단위: 만원, 자료: 부동산114 *매매가 평균에서 전세가 평균 금액을 뺀 차액, 재건축 대상 제외

[이데일리 성문재 기자] 서울 아파트 갭투자(전세를 끼고 주택을 매입하는 것) 비용이 6년여만에 최대치를 기록했다. 작년 서울 집값 급등기에 전세 상승폭은 상대적으로 작았던데다 최근 전세가격이 약세로 돌아선 때문으로 풀이된다.

16일 부동산114에 따르면 이달 서울 아파트 갭투자 비용(매매가 평균에서 전세가 평균 금액을 뺀 차액, 재건축 대상 제외)은 평균 2억3199만원으로 전년 1억9250만원 대비 3949만원(20.5%) 늘었다. 이는 지난 2011년(2억5243만원) 이후 가장 큰 수치다. 이미윤 부동산114 책임연구원은 “1~2년 전 전세가율이 80% 가까이 오르면서 단기 투자를 노린 1억원대 소액 갭투자가 성행했지만 올 들어 입주 물량 증가로 전셋값은 하락하면서 갭투자에 필요한 투자금액이 커졌다”고 설명했다.

준공 시점이 오래돼 전셋값이 매매값 대비 저렴한 재건축 대상 아파트를 포함한다면 갭투자 비용 부담은 더 증가한다.

서울 아파트 갭투자 비용은 2008년 집값 급등 여파로 3억2253만원까지 벌어졌다가 2009년부터 좁혀지기 시작해 2015년 1억2715만원까지 줄었다. 당시 매매가격은 떨어지고 전세가격이 오른 결과였다. 부동산 투자자들이 전세를 끼고 집을 구입하는 갭투자에 본격적으로 나선 것도 이 때부터다. 이후 전세가격은 안정된 반면 주택 거래량이 늘고 매매가격이 뛰면서 갭투자 비용은 다시 커졌다.

올해 초까지 급등한 서울 매매가격은 제자리걸음을 하고 있는 반면, 전셋값은 연초부터 약보합세가 이어지고 있다. 서울 아파트 평균 매매가격(재건축 제외)은 6억8490만원으로 작년 말 대비 6.79% 올랐지만, 전셋값은 평균 4억5291만원으로 작년 말보다 0.89% 상승하는 데 그쳤다.

서울 아파트 평균 전세가율(매매가 대비 전세가 비율)은 2016년 76.01%에서 작년 74.89%, 이달에는 66.14%까지 떨어졌다. 전세가율이 하락했다는 것은 갭투자 비용 부담이 커졌다는 뜻이다.

서울 25개구별로 살펴보면 서초구의 갭투자 비용이 5억4450만원으로 가장 컸다. 이는 작년(4억5203만원)보다 1억원 가까이 증가한 것이다. 최근 서초구의 전셋값 하락이 영향을 미친 것으로 보인다.

강남구(5억3479만원)와 송파구(4억9026만원) 등 강남3구의 갭투자 비용이 서울 평균의 2배를 웃돌았다.

비(非)강남권에서는 용산구가 4억3261만원으로 가장 컸고, 양천구(3억61만원), 성동구(2억9403만원), 광진구(2억6547만원), 마포구(2억4188만원) 등이 서울 평균 이상이다.

입주 물량 증가로 전셋값 하락세가 이어질 것으로 예상되는 가운데 정부의 다주택자 양도소득세 중과, 대출 규제 강화 등과 맞물리면서 지난 2년여간 인기였던 갭투자가 위축될 것이라는 전망이 나오고 있다.

이미윤 책임연구원은 “올해 전세계약 만기가 돌아오는 갭투자들은 추가 비용 투입이 불가피하다”며 “수도권 집값이 하락세로 전환된다면 시세차익이 줄거나 오히려 손실을 보게 되는 상황으로 바뀌어 무리한 갭투자로 인한 급매물이 늘어날 가능성이 있다”고 말했다. 그는 이어 “매매가격 하락을 이끄는 역할을 할 수 있다”며 “뒤늦게 갭투자에 나서는 것은 손실이 커질 수 있으므로 신중해야 한다”고 덧붙였다.

단위: %, 자료: 부동산114 *매매가 대비 전세가 비율, 재건축 대상 제외