(경매ABC)⑧오피스텔 `저가매수 기회`

[이데일리 박성호기자] 작년 여름 A씨는 종로구에 있는 D오피스텔을 감정가의 80%선인 9000만원에 낙찰 받았다. 낙찰가율이 다소 높은 감이 있었지만 무엇보다 인근에 지하철역이 있고 소형오피스텔이라 임대사업도 잘될 것이라는 판단에서였다. 하지만 A씨는 최종적으로 매입을 포기했다. 

A씨가 잔금 납부를 포기하게 된 이유는 입찰 전 준비가 소홀했기 때문이다. 우선 A씨는 경매정보업체에서 제공하는 지도만 보고 응찰을 했다. 지도상으로는 역이 가깝게 보였지만 막상 찾아가보니 접근성이 떨어졌다. 소형오피스텔이었지만 인근에 비슷한 규모의 오피스텔도 많아 임대사업도 자신할 수 없었다.

권리분석도 소홀했다. 임차인은 5000여만원의 배당을 요구한 상태였다. 하지만 1순위 채권을 변제하고 나면 임차인에게 돌아가는 몫은 2000여만원 뿐. 당연히 임차인의 저항이 예상되는 상황이었다. A씨는 이런 점을 간과했다. 때문에 보증금 900만원이 아깝기는 했지만 잔금 납부를 포기하기로 결정한 것이다.

◇ 오피스텔 경매.."이것만은 주의하자"

사례에서 보듯 오피스텔 경매 역시 조심해야 할 사항들이 많다. 입지 분석은 기본이다. 역세권 오피스텔은 수요가 많아 임대수익성이 좋다. 하지만 같은 역세권이라 하더라도 역으로의 접근성이 좋은지 여부를 살펴봐야 한다. 때문에 임장활동은 필수다.

큰 면적보다는 작은 면적이 유리하다. 오피스텔 이용 대상이 대부분 독신 직장인이나 학생들이기 때문이다. 보통 분양면적이 66㎡ 이하인 오피스텔이 적당하다.

요즘 오피스텔은 주방기구, 냉장고, 세탁기, 에어컨 등 `풀옵션` 등이 구비돼 있다. 하지만 오래된 오피스텔인 경우 이런 시설이 부족한 경우가 있으니 직접 살펴봐야 한다. 
 
물건을 직접 보기가 어렵다면 인근 중개업소에 매물로 나온 같은 오피스텔을 둘러보는 것도 좋은 방법이다.

◇ "올해는 어둡다. 하지만..."

작년 한해 서울지역에서 진행된 오피스텔 경매는 총 1014건. 이중 446건이 매각돼 매각률은 44%정도였다. 평균매각가율은 75.3%, 평균응찰자수는 5명이다.
 
작년 한해 이 수준을 유지했지만 12월부터는 사정이 다소 악화됐다. 경기침체 영향으로 공실률이 늘어나고 임대료 역시 떨어져 임대시장이 냉각되면서 오피스텔 경매 시장도 타격을 입은 것. 작년 12월 매각률은 18.6%, 매각가율은 58.5%, 평균응찰자수는 3.7명으로 떨어졌다. 이 추세가 올해 1월에도 계속되는 상황이다.

올해도 경기 침체가 계속된다면 임대료를 아끼려는 기존 임차인들이 늘어날 수밖에 없다. 이렇게 될 경우 공실률이 늘면서 오피스텔의 인기는 제한적일 수밖에 없다. 작년 말보다 오히려 관련지표가 악화될 가능성이 크다.

하지만 올해를 저가 매수의 기회로 본다면 얘기는 달라진다. 호황기때의 매매가, 임대보증금, 월임대료 등을 감안해 가격이 많이 떨어진 물건 위주로 경매시장에 사람들이 몰릴 가능성도 없지 않다.

지지옥션의 장근석 매니저는 "올해는 철저하게 실수요자 위주로 경매가 진행될 것으로 보인다"며 "경제 상황이 불확실한 만큼 레버리지 효과를 기대하고 투자하는 것은 신중히 생각해 봐야 한다"고 말했다.