강남 재건축 뉴타운방식 도입..''글쎄''

[이데일리 윤진섭기자] 강남권 재건축아파트를 뉴타운 방식으로 개발할 수 있을까?

대통령직 인수위원회가 재건축 사업에 뉴타운 방식 도입을 검토하면서 실현성 여부에 관심이 쏠리고 있다. 인수위가 이 같은 방안을 검토하고 있는 것은 체계적인 개발이 가능해지고 개발이익환수 등도 쉬워질 수 있다는 판단 때문이다.
 
하지만 개별 아파트 단위로 추진되는 재건축은 뉴타운 방식을 적용하기가 쉽지 않다는 게 업계의 지적이다.

◇ 도시재정비촉진특별법 재건축 단지 적용 가능

재건축에 뉴타운 방식을 도입하려면 도시및주거환경정비법과 함께 도시재정비촉진 특별법(2006년7월 도입)을 적용해야 한다.

이 법안에는 ▲용적률 상향을 포함한 건축규제 완화 ▲ 기반시설 설치지원 등의 인센티브를 비롯해, 개발이익환수 방안도 가능토록 돼 있다. 인수위가 강조한 체계적인 개발과 규제 완화, 여기에 이익환수 모두 이 법을 통해 가능하다.

재정비촉진지구는 노후 및 불량주택과 건축물이 밀집한 주거지형의 경우 15만평(50만㎡), 상업지역·역세권·도심·부도심의 중심지형은 6만평(20만㎡) 이상으로 지정된다. 지역을 지구단위 묶어 개발하는 노후 도심지 재개발에 주로 적용되고 있다.
 
◇ 개발이익환수, 토지거래 허가, 지자체 부담 등 걸림돌

그러나 이 법을 강남권 재건축에 적용하는 데는 걸림돌이 많다. 우선 개발이익환수 대목이다. 재정비촉진지구는 개발이익환수 차원에서 증가되는 용적률의 50-75%(지방 25-75%)는 임대주택을 짓도록 하고 있다.

또 기반시설을 설치할 때 용적률 상향과 높이제한 완화 등의 인센티브를 받을 수 있도록 했지만 이 역시도 부지 제공 때만 인센티브를 준다. 이렇게 되면 인센티브로 인해 생기는 개발이익의 대부분이 정부에 환수돼 재건축 주민들로선 현재의 재건축 규제보다 나을 게 없게 된다. 

재정비 촉진지구를 그대로 재건축에 적용하면 20㎡(6평) 이상 토지는 모두 거래 허가 대상이 된다. 지구 내 주택을 매입하기 위해서는 취득 대상 주택을 누가 이용하고 누구 돈으로 취득하는지를 밝혀야 한다.

지구 내 취득 대상 주택은 이용 계획이 반드시 '거주용'이어야 하며 이미 주택을 갖고 있는 사람은 종전 집을 어떻게 처분할지도 신고해야 한다. 

지자체 규제도 부담이다. 재정비촉진지구(또는 뉴타운) 방식으로 지정되면 지자체의 입김이 커진다. 용적률 상향이나 소형평형의무비율 규정에 대한 권한이 지자체에 있기 때문이다.

업계 관계자는 “인수위가 어떤 방식으로 재건축 사업을 뉴타운 방식으로 추진할지 모르지만 현행법을 그대로 적용할 경우 주민들의 반발이 불 보듯 뻔하다”라며 “재건축 사업에 뉴타운 방식을 도입하는 것은 쉽지 않을 것”이라고 말했다.