경실련 "로또 아파트로 공무원연금공단·건설사 조단위 이익 챙겨"

개포주공8단지 토지비 변화(대지면적 3.3㎡기준, 자료: 경실련) *1984년은 준공 취득가액임. *재건축 토지비: (3.3㎡당 평균 분양가(4160만원) - 평균 건축비(757만원)) X 용적률(337%) = 1억1500만원

[이데일리 성문재 기자] 청약 당첨만 되면 2억~3억원의 시세차익이 발생할 것으로 예상돼 ‘로또 아파트’로 관심을 모으고 있는 디에이치자이 개포(개포주공8단지 재건축)로 인해 공무원연금공단과 현대건설(000720)이 조단위 이익을 챙기게 됐다는 주장이 나왔다.

경제정의실천시민연합(경실련)이 22일 개포주공8단지의 개발이득을 분석한 결과 공무원연금공단은 176억원에 매입한 토지를 1조2000억원에 매각해 1조1700억원의 시세차익을 거뒀고, 1조2000억원에 토지를 매입한 현대건설은 토지비 차액과 건축비 부풀리기로 1조원의 개발이득을 얻을 것으로 추정된다. 청약당첨자들도 1채당 약 3억원의 시세차익을 가져갈 수 있을 것으로 예상된다.

경실련 관계자는 “서민을 위한 임대아파트가 공공의 땅장사로 로또판이 되면서 내집마련을 기다리는 수백만 서민들에게는 좌절과 분노만 안겨준 것”이라고 지적했다.

지난 2015년 공무원연금관리공단은 1984년 준공돼 공무원임대아파트로 사용하던 개포8단지 아파트를 1조2000억원에 현대건설·GS건설(006360)·현대엔지니어링 컨소시엄에 매각했다. 해당 아파트는 준공 당시 취득가액이 176억원에 불과했다.

이를 매입한 현대건설 컨소시엄은 1996가구로 재건축을 진행하면서 장기전세주택 306가구를 제외한 1690가구를 분양한다. 경실련이 입주자모집공고문을 통해 산출한 이 아파트의 토지비(분양가)는 대지면적 기준 3.3㎡당 1억2000만원, 총 2조3000억원이다. 현대건설 컨소시엄이 매입한 금액인 3.3㎡당 5500만원보다 2배 이상 높은 금액이며, 총액기준 1조1000억원 많다.

경실련 관계자는 “1군 건설사들의 회사채 이율이 3% 안팎인 점을 감안하면, 토지를 매입하기 위한 이자는 4% 수준으로 충분히 조달이 가능할 것으로 예상된다”며 “분양면적당 적정 토지비는 3.3㎡당 2150만원으로 추정되므로 건설업체는 총 7900억원의 토지비 이익을 얻을 것으로 보인다”고 설명했다.

경실련은 건설사가 건축비에서도 추가이득을 취할 것이라고 봤다. 입주자모집 공고때 제시된 건축비는 평균 3.3㎡당 757만원으로 적정건축비를 초과한다. 경실련이 LH(한국토지주택공사)와 SH공사의 준공내역·하도급내역을 통해 산출한 적정 건축비는 3.3㎡당 450만원 수준이다.

디에이치자이의 경우 재건축으로 인해 소요되는 비용과 최고급 내장재 등 추가비용이 소요될 것으로 판단해 건축비를 3.3㎡당 600만원으로 적용했다. 결국 3.3㎡당 157만원의 차액이 발생, 전체적으로 건축비 999억원이 부풀려졌다고 경실련은 추정했다. 토지비 이익까지 더하면 총 8900억원의 개발이득을 건설사가 챙기는 셈이다.

김성달 경실련 부동산·국책사업감시팀장은 “만일 연금공단이 택지를 팔지 않고 직접 개발 후 토지임대부 건물분양아파트로 공급했다면 무주택 서민들은 2억원 내외로 내 집 마련이 가능해지고 토지가치 상승에 따른 개발이익은 현대건설 등 민간이 아닌 공무원연금공단에게 돌아갔을 것”이라며 “정부는 더 이상 공공토지 민간매각으로 집값상승을 견인할 것이 아니라 값싸고 질 좋은 공공주택을 공급하는 데 집중하기를 촉구한다”고 말했다.

디에이치자이 분양가와 적정원가 비교(단위 : 만원/3.3㎡, 자료: 경실련) *장기전세 306세대분 면적 제외. *적정원가 토지비는 건설사컨소시엄 매입액에 이자와 제세공과금을 포함해 추정한 금액임.