아파트형공장 "돈되네"

[이데일리 박성호기자] 주택시장 침체가 계속되면서 틈새 상품인 아파트형공장이 대체투자처로 주목받고 있다.  

아파트형공장은 초기에는 투자를 목적으로 한 분양이 금지되는 등 투자여건이 까다로웠지만 현재는 입주한 지 5년이 지나면 법적으로 매매가 가능하고 일반인들이 투자할 수 있는 물량도 시장에 나오고 있다.

특히 오피스텔 임대수익률보다 높은 물건도 상당수 있다.

27일 부동산정보업체 부동산114에 따르면 입주한 지 5년이 지난 서울지역의 아파트형 공장은 31곳에 이른다. 구로구와 금천구의 서울디지털산업1-3단지 물량(23곳)이 가장 많다.

원칙적으로 현재 분양 중인 아파트형 공장은 개인 자격으로는 분양받을 수 없다. 입주 업종에 맞는 사업자만이 분양 받을 수 있으며 취득일로부터 1년 안에 정당한 사유없이 공장용도로 사용하지 않거나 또는 5년 이내에 공장 이외의 용도로 양도하거나 다른 용도로 사용할 때는 분양시 면제된 취득세와 등록세가 추징된다. 산업단지공단에 적발될 경우에는 법적으로 처벌을 받을 수도 있다.
 
하지만 입주 5년이 지난 아파트형공장은 개인이 투자용으로 살 수 있다. 단 부동산임대사업자로 등록해야 한다. 아파트형공장 수요는 대부분 회사이기 때문에 임대료 영수증 발급 등이 필요하기 때문이다.

서울 주요 지역 아파트형 공장의 임대수익률은 대부분 8% 선이다. 상가 임대수익률이 4-5%선, 오피스텔 임대수익률이 6-7%인 점을 감안할 때 높은 수준이다.

구로구 구로동의 우림e-biz센터 1차의 경우 3.3㎡당 매매가는 550만원으로 70평짜리 공장의 매매가는 3억8500만원이다. 임대료는 보증금 2600만원에 월세 260만원으로 임대수익률은 8.18% 정도된다.

영등포구 양평동 우림e-biz센터 2차는 3.3㎡당 매매가가 500만원선으로 67평 기준 매매가는 3억5000만원이다. 임대료는 보증금 2000만원에 월세 240만원 정도로 연간 임대료 수입은 2980만원, 임대수익률은 8.51%이다.

서울지역 아파트형 공장의 대부분은 공실이 거의 없을 정도로 수요가 많다. 하지만 지하철역에서 멀리 떨어져 있는 등 입지가 좋지 못한 일부 공장은 공실이 10%에 달하는 곳도 있다. 또한 입지가 좋다고 하더라도 매매가가 높아 임대수익률이 떨어지는 곳도 있다. 따라서 투자를 하려면 발품을 팔아서 직접 물건을 보고 결정해야 한다고 전문가들은 조언한다.


 
■아파트형공장 임대수익률 계산법
임대수익률= 연간임대수입총액X100/초기투자비용
연간임대수입총액= 연간월세총액+보증금 이자수익-대출이자비용총액
 
예를 들어 은행 대출을 받지 않은 A씨가 매매가가 3.3㎡당 550만원인 아파트형공장 70평(매매가 3억8500만원)을 매입할 경우 월세보증금 2600만원, 월세 260만원을 받을 수 있다고 가정해 보자. 연간임대수입총액은 연간 월세 총액과 보증금 이자수익(대략 연 5%로 추정함)을 더한 후 대출이자 총액을 빼면 구할 수 있다.
 
즉 A씨는 연간 월세로 3120만원(260만원×12개월)을 받을 수 있으며 보증금 이자수익은 130만원(2600만원×0.05)이다. 따라서 A씨의 연간임대수입총액은 3250만원이 된다. 이것을 초기투자비용 3억8500만원으로 나누면 0.084(8.4%)가 된다. 하지만 취득 등록세 등 각종 세금을 고려해야 하기 때문에 실질 수익률은 이보다 조금 더 떨어진다.