재건축 부담금 어떻게 부과되나

[이데일리 윤진섭기자] 재건축 사업이 진행 중인 단지에서는 재건축부담금이 오는 9월 25일 이후 발생한 개발이익을 기준으로 조합원에게 분배된다.

건설교통부는 2일 이 같은 내용을 골자로 한 '재건축 초과이익 환수에 관한 법률' 시행령 및 시행규칙 등 하위법령 제정안을 마련해 입법예고했다.

건교부는 시행령·시행규칙에서 부담금을 개시시점부터 종료시점까지 초과이익을 기준으로 산정, 이를 일(日) 단위로 나눠 법 시행일부터 종료시점까지 해당하는 만큼 부과토록 했다.

예컨대 A아파트의 추진위 승인시점이 5년전인 2001년 9월25일이었고, 준공시점이 5년후인 2011년 9월 25일라고 가정해보자. A아파트 전체 초과이익이 1500억원에 달해 재건축부담금으로 약 500억원이 부과됐다고 하자.

그러나 법 시행일 이후(이 경우 5년)부터 부담금이 부과되기 때문에 이 단지의 실질 부담금은 250억원선이다. 오는 9월 25일 이후 1억원의 시세차익을 올렸고, 조합원들의 시세차익의 합이 2000억원이라면 `250억원×1/2000`인 1250만원의 부담금을 부과 받는다.

또 같은 기간 동안 2억원의 아파트 값이 오른 조합원은 `250억원×2/2000'인 2500만원을 부과 받는다. 9월25일 이전까지 각각의 조합원이 얼마의 개발이익을 올렸는지는 상관이 없다.

재건축부담금의 최초 산정가격 기준인 추진위 승인시점이 법 시행일인 오는 9월 25일 이후라면 계산은 더욱 간단해진다. 전체 개발이익에서 조합원 각자가 올린 모든 개발이익의 비율만큼을 기계적으로 부담하면 되기 때문이다. 1억원의 개발이익을 올린 조합원이라면 `500억원×1/2000'인 2500만원의 부담금을 매겨진다.

◇ 수억 번 강남권 재건축 집주인 면죄부 논란  

이 과정에서 논란을 빚을 대목이 있다. 이 경우 강남권 재건축아파트 조합원 대다수가 최근 몇 년 새 가격 폭등으로 인해 누려온 시세차익을 고스란히 인정받게 됐다.

즉 예컨대 한 재건축 아파트를 A 라는 사람은 2003년 2억원에 매입했고, B라는 사람은 2006년 9월 24일 8억원에 매입했다고 가정할 경우, 향후 아파트 가격이 폭등하더라도 재건축 부담금은 9월 25일 기준으로 산정돼 결과적으로 A와 B의 부담금은 같다는 의미다.

이에 대해 건교부는 “법 시행일 이전 부분에 대해서는 법률적으로 소급적용할 수 없기 때문” 이라고 설명했다.

이와 함께 9월 28일 이후 매입한 사람의 경우 향후 아파트 가격 상승이 크지 않더라도, 조합에 부담금이 부과되고 결과적으로 조합원으로서 부담금만 납부하는 상황에 직면할 수 있다.

건교부 관계자는 “부담금은 재건축 개시시점부터 완료시점까지를 기준으로 산정돼 조합에 부과된다”며 “결국 법 시행일 이후 매입한 조합원 중 시세차익이 거의 발생하지 않았더라도 부담금을 납부할 가능성이 있어, 법 시행일 이후 재건축 조합을 매입하는 데 신중해야 할 것”이라고 말했다.