조정대상지역 어떤 규제 받나? 9·13 대책 이후 더 강화됐다

[이데일리 성문재 기자] 경기도 수원시 팔달구와 용인시 수지·기흥구가 조정대상지역으로 신규 지정됐다. 국토교통부는 지난 21~27일 열린 주거정책심의위원회 심의를 통해 이같이 결정했다고 28일 밝혔다.

지정효력은 오는 31일부터 발생한다. 이에 따라 수원시 팔달구와 용인시 수지·기흥구는 금융·세제·전매제한·청약 등과 관련해 각종 규제를 적용받게 된다.

9·13 대책에서 강화한 주택담보대출 규제가 대표적이다. 2주택 이상 보유가구가 조정대상지역 내 주택을 신규 구입하는 경우 주택담보대출을 받을 수 없다. 주택담보인정비율(LTV) 0%를 적용받는다.

1주택가구도 조정대상지역 주택을 새로 살 때 주택담보대출이 원칙적으로 금지된다. 다만 기존주택을 2년 안에 처분한다는 조건에 동의하거나 무주택 자녀 분가, 부모 별거봉양 등의 특수한 경우에만 예외 적용을 받는다.

조정대상지역 내 공시가격 9억원 초과 고가주택에 대해서는 실거주목적이 아니라면 역시 주택담보대출이 금지된다. 예외는 있다. 무주택가구가 구입 후 2년 내 전입하는 경우 또는 1주택가구가 기존주택을 2년 내 처분하는 경우다. 당장 실거주는 못하지만 사실상 실거주목적으로 인정할 수 있는 사례다.

뿐만 아니라 기본적으로 LTV 60%, DTI(총부채상환비율) 50% 제한이 적용된다. 중도금대출 발급요건도 분양가격 10% 계약금 납부, 가구당 보증건수 1건 제한 등으로 강화된다.

양도소득세 등 세제도 규제 적용 대상이다. 다주택자가 조정대상지역 내 주택을 처분하는 경우 양도세율이 2주택자는 10%포인트, 3주택 이상자는 20%포인트 중과되고 장기보유특별공제 혜택도 받을 수 없다.

1주택자의 양도세 비과세요건도 ‘2년 이상 거주’가 추가된다. 일시적 2주택자의 종전주택 양도기간은 3년에서 2년으로 단축됐다. 분양권을 전매하는 경우 양도세율은 무조건 50%를 적용받는다.

종합부동산세(종부세)도 조정대상지역 내 2주택 이상 보유자에 대해서는 내년부터 0.1~0.5%포인트 추가 과세가 이뤄진다.

1주택 이상자가 9·13 대책 발표 후 매매계약을 체결해 취득하고 등록한 임대주택은 기존 양도세 중과 제외 혜택이나 종부세 합산 배제 혜택을 받을 수 없다.

조정대상지역이 되면서 주택과 오피스텔 분양권에 대한 전매제한이나 청약 1순위 자격요건도 강화된다. 가점제 적용도 확대되고 민영주택 재당첨제한도 적용받는다.

국토부 관계자는 “수원시 팔달구와 용인시 수지구·기흥구는 올해 높은 집값 상승세를 보이고 있고, 수도권광역급행철도(GTX)-A노선 착공, GTX-C노선 예비타당성조사 통과, 인덕원~동탄 복선전철, 신분당선 연장 등의 교통호재에 따른 시장 불안요인이 존재해 조정대상지역으로 신규 지정했다”고 설명했다.

조정대상지역으로 신규 지정된 곳들의 월간 주택가격변동률(단위: %, 자료: 국토교통부)