`재건축 10대 규제` 언제 풀릴까

[이데일리 박성호기자]  이명박 대통령이 도심 재건축·재개발을 재차 강조함에 따라 올해 안에 강남 재건축 규제완화가 이뤄질 것이라는 해석이 힘을 얻고 있다.
 
대통령의 재건축 발언에 국토해양부는 先시장안정 後규제완화 입장을 밝히고 있지만 부동산 시장에서는 "수위와 시기의 문제일뿐 완화는 기정사실"이라는 기대감이 확산되고 있다.
 
재건축에 적용되는 규제는 10여가지가 되지만 풀릴 것으로 보이는 규제는 용적률 및 층고 제한 등이다.

◇용적률 규제= 현재 서울시는 2종 일반주거지역은 190%, 3종일반주거지역은 210-230%를 기준 용적률로 적용하고 있다. 국토계획법상 3종 일반주거지역의 용적률은 300%이지만 시 조례로 250%로 제한돼 있다. 물론 지금도 도로 용지, 공공시설 용지 등을 기부채납을 하면 용적률 인센티브를 준다. 잠실5단지의 경우도 이렇게 해서 용적률을 260%까지 받았다. 

◇임대주택 의무화= 지난 2005년 도입됐다. 당시 노무현 정부는 재건축 개발이익환수제를 검토하면서 재건축 단지에 의무적으로 임대아파트를 짓게 했다. 서민들을 위한 주택 공급 확대라는 취지에서다. 재건축 조합들은 임대주택에 대한 거부감과 조합원의 부담이 늘어난다는 이유에서 임대주택 의무화를 반대하고 있다.

◇층고제한= 서울에서 2종일반주거지역은 평균 16층 이하로 층수가 제한되고 있다. 3종일반주거지역에서는 별다른 제한이 없지만 대부분 35층 이하로 짓고 있는 실정이다. 2005년 정부가 초고층 재건축을 억제하기 위해 35층을 가이드라인으로 제시했다. 하지만 재건축 조합은 층고제한 때문에 주거환경이 나빠진다며 층고제한 자체를 없애야 한다고 주장하고 있다. 층고제한이 풀리면 가격이 뛸 가능성이 크다.  

◇중소형의무비율= 재건축 단지들은 전체 건립가구수를 전용면적 60㎡ 이하 20%이상, 60-85㎡ 40% 이상, 85㎡초과 40%미만으로 구성해야 한다. 대형아파트 위주의 재건축을 막기 위해 정부가 도입해했다. 수도권 과밀억제권역에서 건설하는 주택 전체 가구수가 300가구 이상일 경우 85㎡(33평) 이하가 전체 연면적에서 차지하는 비율이 50% 이상이어야 한다는 단서조항도 있다. 이 때문에 중대형 아파트는 현재 집보다 작은 집에 들어가야 하는 경우도 있다.

◇초과이익환수= 조합원당 3000만원의 초과이익이 발생할 경우 최고 50%까지 차등해 부담금을 물도록 한 제도다. 구간별로 0-50%까지 차등 적용해 개발이익이 3000만원 이하일 경우 면제, 1억원까지 15%, 2억원까지 30%, 3억원까지 40% 정도다. 재건축을 하면서 오른 집값의 일부를 현금으로 거둬가겠다는 것이다. 예를 들어 실제 개발이익이 10억원일 경우 조합원은 5억원 가까이 부담금을 내야 한다. 하지만 아직까지 부과된 적은 없다. 재건축 규제 가운데 가장 강력하다.

◇조합원지위 양도 금지= 2004년 이후 설립된 재건축조합에서는 조합원 지위 양도가 금지된다. 조합원의 아파트를 살 수는 있지만 향후 새 아파트를 배정받지 못하고 현금 보상만 받게된다. 정부는 재건축아파트의 거래를 막아 단기 시세차익을 노리려는 투기 수요를 막겠다는 취지로 이 제도를 도입했다.

◇입주권 양도세 부과= 지난 2005년 8.31대책 후속조치로 도입됐다. 조합원 입주권도 주택으로 간주 양도소득세를 부과하겠다는 내용이다. 2006년 1월 1일 이후에 관리처분 인가되는 입주권부터 적용했으며 2005년 12월 31일 이전에 인가된 입주권이라 할 지라도 그 이후에 취득하면 적용대상이 된다. 일반 부동산에 대한 양도소득세율이 적용된다.
◇재건축 후분양제= 지난 2003년 5·23 부동산 안정화 대책에서 발표된 내용이다. 투기과열지구내 재건축 일반분양분에 대해서는 공정이 80%이상 진행돼야만 분양이 가능하도록 한 제도다. 사실상 서울과 수도권의 재건축아파트는 모두 해당된다. 후분양제 실시로 일반분양을 통해 재건축아파트 건설자금을 조달했던 건설사들은 자금 마련에 어려움을 겪게 됐다.

◇안전진단강화= 2006년 8월 23일 건설교통부(현 국토해양부)는 재건축 판정 안전진단 기준 개정안을 발표했다. 핵심은 시·군·구의 평가위원회에서 실시했던 예비안전진단(예비평가)을 한국시설안전기술공단 등 공공기관이 전담토록 한 것. 예비평가와 안전진단을 통과했더라도 장관과 시·도지사가 재검증을 의뢰할 수 있도록 했다. 2006년 안전진단 절차가 바뀌기 전에는 안전진단을 받은 대부분의 단지들이 쉽게 재건축 판정을 받았다. 하지만 8월 23일 이후 2개월간 안전진단을 신청한 아파트들이 단 한 곳도 없을 정도로 재건축을 추진하는 입장에서는 걸림돌이 된 규제였다.

◇재건축 허용 연한강화= 현재 재건축 허용연한은 20년 이상에서 시·도의 조례로 자율적으로 정하도록 돼 있다. 서울시는 지난 2003년 79년 12월 31일 이전에 지어진 아파트는 준공된 지 20년이 지나면 재건축이 가능하도록 했다. 80년대 지어진 아파트는 준공연도에 따라 2년 단위로 '22+(준공연도-1980)×2년'의 산식이 적용돼 연한이 결정된다. 예컨대 85년에 지어진 아파트라면 32년이 지나야 재건축이 가능하다.

■용적률·층고제한 완화 유력 = 이미 서울시는 도시재정비촉진지구로 정해진 뉴타운에서는 용적률을 250%까지 올릴 수 있도록 했다. 최근 역세권 지구단위계획구역의 경우 고밀도 복합개발 방식으로 도심 재개발을 추진하겠다는 입장도 밝혔다.
 
또 단지 디자인 개선, 일반분양분 일부의 장기전세(시프트) 전환 등을 조건으로 재건축 용적률에 인센티브를 부여하는 부분도 논의가 진행되고 있다.
 
재건축 사업시 단지 외양을 제한했던 층고제한 역시 시의 디자인 차별화, 역세권 고밀개발 정책과 맞물려 조건부 상향 가능성이 크다.
 
다만 중소형의무비율 제도의 경우 정치적 판단이 필요한 부분으로 꼽힌다. 서민 주택 공급 축소라는 의미로 받아들여질 수 있기 때문이다.

초과이익환수제 등 투기 수요를 직접 자극할 수 있는 부분은 새 정부에서도 쉽사리 건드리지 못할 것으로 예상된다. 조합원 지위 양도 금지나 입주권 양도세 부과 등도 마찬가지다.