(문답풀이)투기지역 집·땅 공익용 양도땐 세부담 줄어

[이데일리 문영재기자] 지난 한 해 동안 토지·건물등 부동산, 아파트 분양권, 주식·골프회원권등 양도소득세 과세대상자산을 양도하고 예정신고를 하지 않은 납세자들은 다음달 1일까지 신고를 마쳐야 불성실신고 가산세 부담 등의 불이익을 당하지 않는다.

다음은 양도세 확정신고와 관련해 국세청이 밝힌 주요 문답풀이 내용이다.

-투기지역내 부동산을 공익사업용으로 양도한 뒤 실거래가로 양도세를 예정신고한 납세자들의 세부담이 줄어든다는데.

▲조세특례제한법 개정으로 투기지역 부동산을 신도시나 신항만 건설등 공익사업용으로 양도하거나 수용됐을 때 실거래가 대신 기준시가가 적용되기 때문에 세부담이 준다.

-올해 6월1일까지 양도세 확정신고·납부를 해야 하는 사람은 누구.

▲2005년1월1일～12월31일 기간중에 부동산(토지·건물), 대주주가 양도하는 상장·코스닥주식, 비상장주식, 골프회원권, 아파트분양권 등을 양도한 사람은 올해 5월1일～6월1일기간 중에 양도자의 주소지를 관할하는 세무서에 양도세 확정신고·납부를 해야하며 기한 이후에는 신고 불성실가산세가 부과된다. 양도소득 과세표준이 없거나 결손금액이 있는 경우에도 확정신고를 해야 한다.

-양도세 확정신고를 하지 않아도 되는 사람은 누구.

▲1세대1주택등 양도세 비과세대상 자산을 양도한 경우, 부동산등 자산을 양도한 날이 속하는 달의 말일(주식은 분기 말일)부터 2월 이내에 양도세 예정신고를 한 경우, 부동산·주식등 자산을 양도한 것에 대해 세무서로부터 이미 결정통지나 납세고지서를 받은 경우등은 확정신고를 할 필요없다.

-양도세 확정신고·납부는 어떻게 하나.

▲양도세 확정신고·납부를 해야 할 납세자는 `양도소득과세표준신고 및 자진납부계산서`를 스스로 작성해 증빙서류와 함께 양도자의 주소지 관할세무서에 우편으로 발송하거나 관할세무서의 민원봉사실에 직접 제출하고 납부해야 할 세금은 자진납부서에 정확히 기재해 가까운 은행이나, 농협, 우체국 등에 직접 납부하거나 국세전자납부제도를 이용해 내야 한다.

-양도세 확정신고때 제출해야 할 증빙서류는.

▲`양도소득과세표준신고 및 자진납부계산서`에는 신고금액에 증빙이 되는 취득·양도시의 매매계약서 사본, 취득세·등록세 납부영수증 사본, 자본적지출·양도비와 양도세 감면에 해당하는 경우에는 감면신청서 및 관련증빙 등을 갖춰야 한다.

이런 증빙서류는 양도자산 종류, 신고방법에 따라 달라지기 때문에 국세종합상담센터(1588-0060)나 관할세무서 `양도소득세 상담창구`로 문의하면 된다.

-양도세를 확정신고·납부때 소득세할 주민세도 함께 신고·납부해야 하나.

▲소득세할 주민세는 양도세 납부할 세액의 10%가 과세되므로 양도세 신고와 함께 신고·납부해야 한다. 또한 세무서장은 양도세를 납세고지할 때는 해당되는 주민세도 함께 고지토록 하고 있다.

-납부할 양도세액을 나눠 낼 수 있나.

납부해야 할 양도소득세액이 1000만원을 초과하는 납세자는 납부기한 경과후 45일 이내인 오는 7월18일까지 분할에 납부할 수 있다.

-주택 양도시 1세대1주택으로 양도소득세가 비과세되는 경우는.

▲국내에 1주택을 보유한 경우로 주택의 보유기간이 3년 이상(서울, 과천, 5대 신도시 소재 주택은 2년 거주 포함)인 주택을 양도하는 경우에는 양도세가 비과세된다.(다만 고가주택과 미등기양도자산은 과세된다.)

-실거래가로 양도소득세를 신고·납부해야 하는 경우는.

▲부동산, 부동산에 관한 권리에 대한 양도소득세는 기준시가에 의하여 양도가액 및 필요경비(취득가액 포함)을 산정하여 신고·납부해야 하는 것이 원칙이다.

그러나 예외적으로 고가주택, 부동산을 취득할 수 있는 권리, 취득후 1년 이내 양도한 부동산, 미등기양도자산, 1세대 3주택 이상자의 양도주택, 투기지역지정 부동산 등은 반드시 양도·취득가액을 실지거래가액으로 계산하여 양도소득세를 신고·납부해야 한다. 주식 및 기타자산은 반드시 양도·취득가액을 실지거래가액으로 신고·납부해야 한다.

-2005년 중에 아파트분양권 등을 양도하고 양도가액 또는 취득가액을 사실과 다르게 신고한 경우 이번 확정신고기간 중에 실제 거래된 가액으로 정정신고, 납부를 할 수 있나.

▲예정신고시 양도.취득가액을 사실대로 신고하지 않은 경우이번 확정신고기간(5.1～6.1)에 진실된 실지거래가액으로 양도소득세를 정정신고.납부할 수 있다.

이번 확정신고기한 내에 성실하게 정정신고를 하는 경우에는 세법에서 정한 신고불성실가산세(과소신고세액의 10%)와 납부불성실가산세(1일 1만분의 3, 연10.95%)를 부담하지 않는다.

-실거래가로 양도소득세가 과세되는 고가주택이란 어떠한 주택을 말하는 것인지, 1세대 1주택 비과세요건을 모두 갖춘 경우에도 과세되나.

▲소득세법상 부동산을 양도하는 경우 기준시가에 의하여 양도소득세를 과세하는 것이 원칙이나, 양도주택(그 부수토지 포함)의 실지양도가액이 6억원을 초과하는 고가주택이면 실거래가로 양도소득세를 신고·납부해야 한다.

양도일 현재 비과세요건을 갖춘 1세대 1주택에 해당하더라도 양도가액 중 6억원을 초과하는 부분의 양도차익에 대하여는 실거래가로 양도소득세가 과세된다.

-투기지역내 부동산을 양도한 경우에 양도소득세를 실지거래가액으로 신고하나.

▲투기지역의 지정은 주택 투기지역과 주택이외의 부동산투기지역(일명 “토지투기지역”이라 함)으로 구분하여 지정한다.

주택 투기지역으로 지정되면 지정지역내의 주택(그 부수토지 포함)에 대하여 실지거래가액으로 과세되고 주택이외의 부동산 투기지역으로 지정되면 주택(그 부수토지 포함)을 제외한 다른 부동산(나대지, 임야, 상가, 사무실, 공장 등)에 대하여 실지거래가액으로 과세된다.

실지거래가액의 적용시점은 매매계약일과 관계없이 투기지역 지정일로부터 해제일 전일까지 양도분(잔금청산일과 등기접수일 중 빠른 날)에 대해 실지거래가액 과세가 적용된다. 지난달 25일 현재 주택투기지역 72개 시.군.구, 주택 이외의 부동산 투기지역 93개 시.군.구를 지정, 고시하고 있다.

-양도소득세가 과세되는 주식의 범위는.

▲주식은 상장·코스닥주식과 기타 비상장주식으로 구분하여 양도소득세 과세범위를 달리하고 있다.

상장주식·코스닥주식 또는 출자지분의 경우 주권상장·코스닥상장법인의 대주주가 소유한 주식을 양도하거나 소액주주가 유가증권시장이나 코스닥시장 밖에서 거래하는 경우에는 단 1주만 양도하여도 양도소득세가 과세된다.

기타 비상장주식 또는 출자지분은 제3시장에서 양도하는 주식 등 기타 비상장주식의 양도는 대주주, 소액주주의 구분없이 양도소득세가 과세된다.

-상장법인 또는 비상장법인 대주주의 범위는.

▲양도일이 속하는 사업연도의 직전사업년도 종료일 현재 당해 법인의 주식 등의 합계액의 100분의3 이상을 소유한 경우의 당해 주주 1인 및 기타주주 (국세기본법시행령 제20조의 규정에 의한 친족 기타 특수관계에 있는 자)

단, 직전사업연도 종료일 현재에는 100분의 3에 미달하였으나 그 후 주식 등을 취득함으로써 100분의 3 이상을 소유하게 되는 때에는 그 취득일부터 사업연도말까지는 대주주에 해당된다.

주식 등의 양도일이 속하는 사업연도의 직전 사업연도종료일 현재 주주 1인 및 기타주주가 소유하고 있는 주식 등의 시가총액이 100억원 이상인 경우의 당해 주주 1인 및 기타주주.

-주식양도에 대한 양도소득세 확정신고서의 작성은.

▲주식 등에 대한 양도차익 계산은 양도가액 및 취득가액 등을 실지거래가액으로 신고해야 한다. 주식양도에 대한 확정신고서는`양도소득과세표준신고 및 자진납부계산서`와`주식양도소득금액계산명세서`를 작성하고 대주주가 양도하는 주식은 `주식거래내역`를 작성해 매매계약서 등 관련 증빙서류를 첨부, 우편으로 신고하거나 주소지 관할세무서에 직접 방문·제출하면 된다.

-부동산·주식 등 여러 자산을 양도하여 각 자산사별로 양도차익과 차손이 발생하는 때에는 어떻게 신고해야 하나.

▲당해 연도에 자산을 수차에 걸쳐 양도하는 경우로서 각각 양도차익과 차손이 발생하는 때에는 부동산등은 부동산등대로 주식 등은 주식 등대로 세율이 같은 것끼리 먼저 통산하고, 그래도 결손금이 남는 경우는 다른 세율의 소득에서 통산한다. 그러나 부동산 등과 주식등간에는 서로 통산하지 않는다. 아울러 부동산 등을 양도하고 손실을 보게된 경우에도 반드시 양도소득세 확정신고를 해야 한다.