베트남선 토지 소유 금지…동남아 부동산 투자 옥석가려야[똑똑한 부동산]

[법무법인 심목 김예림 대표변호사] 최근 우리나라 부동산 가격이 크게 오르면서 해외 부동산 투자로 눈길을 돌리는 사례가 늘고 있다. 특히 우리나라보다 물가 수준은 낮지만 발전 가능성이 큰 베트남, 캄보디아, 필리핀 등 동남아 국가를 중심으로 해외 부동산 투자가 늘고 있다.

김예림 변호사.

해외 부동산 투자는 해당 국가의 법령이나 규제, 문화가 우리나라와 상당히 달라 주의해야 한다. 또 거리가 멀어 접근이 어려운 단점도 있다. 이런 점을 악용해 해외 부동산 투자와 관련된 사기 피해도 크다. 대표적으로 토지 소유에 관한 개념부터 다르다. 우리나라는 토지를 자유롭게 소유하고 토지 소유권에 관한 사항을 등기부에 공시한다. 이와 달리 베트남은 내국인과 외국인의 토지 소유를 금지하고 있다. 필리핀도 외국인의 토지 소유를 제한한다. 외국인은 수십 년간 장기로 토지를 사용할 권리만 얻는다. 토지 소유가 자유로운 우리와 비교하면 당연히 생소할 수밖에 없다.

따라서 외국인의 토지 소유가 자유롭지 못한 국가에 투자하면 핵심은 토지 사용권이지만 토지 소유권과 별반 다르지 않을 정도로 토지에 관한 권리를 인정받을 수 있는지를 따져야 한다. 예를 들어 필리핀 내국인은 토지 소유가 가능하다. 외국인이 단독으로 개발하는 사업지보다는 내국인과 외국인이 합작해 개발하는 사업지가 유리하다. 토지 소유권이 개발회사에 유보돼 토지 사용권이 만료되더라도 다시 토지 사용권을 인정받는 것이 가능해서다. 개발하더라도 새 아파트에 입주할 권리 취득이 가능한 우리나라의 재개발과 유사한 개념이다. 물론 인허가 면에서도 유리하다.

또 투자하는 지역이나 국가에 따라 투자 수익을 극대화할 투자 종목을 선택하는 것도 중요하다. 예를 들어 도시는 주택에 대한 수요가 많고 자연환경이 아름다운 관광지는 숙박시설에 대한 수요가 많다. 주택에 투자하려면 주변 주택의 임대료 시세와 공급량을 따져야 한다. 반면에 숙박시설에 투자한다면 주변 숙박시설 숙박료 시세와 공실률을 확인해야 한다. 주택이나 숙박시설이라고 하더라도 차임이나 숙박료 외에 부수적인 수익을 창출해 투자자에게 배당할 수 있다면 당연히 투자수익률도 높을 수밖에 없다.