"근시안적 재건축규제가 시장왜곡 불러"

[edaily 이진철기자] 정부가 최근 몇년동안 발표한 재건축 규제는 근시안적 처방이며 결과적으로 실효성보다는 시장왜곡이라는 부작용을 야기하고 있다는 지적이 제기됐다. 16일 김현아 한국건설산업연구원 부연구위원은 ´건설동향브리핑´에 기고한 보고서에서 "재건축사업에 대한 규제는 이미 2001년부터 시행돼 왔고, 재건축 사업의 근거법인 ´도시 및 주거환경정비법´의 2003년 7월 시행으로 무분별한 재건축 사업을 억제하고 있다"면서 "아울러 재건축사업은 이러한 근거 법 이외에도 투기억제를 위한 많은 규제가 시행되고 있다"고 밝혔다. 보고서는 그러나 "이러한 여러 대책의 시행에도 불구하고 재건축 사업에 대한 개발이익의 환수문제가 계속 제기되는 것은 기존 제도의 실효성이 없거나, 재건축사업의 개발이익이 계속해 커지는 것으로 해석할 수 있다"고 주장했다. 정부는 지난 2001년 7월 소형주택건설 의무비율을 부활한 이후 일반분양분 후분양, 조합원 명의변경 금지, 소형주택건설 의무비율 확대, 임대주택 건설을 통한 개발이익 환수 등 주로 과밀억제권역과 투기지역에서 재건축사업에 대한 기대감을 낮추는 방안으로 각종 규제를 시행하고 있다. 올해 들어서는 2·17대책에서 재건축 개발이익 환수제를 강화해 예정대로 이달부터 시행할 것을 발표했고, 지난 4일에는 ´기반시설부담금제´를 재건축사업에도 확대·적용할 것임을 밝히는 등 향후 재건축사업에 대한 규제강화가 이어질 것으로 예상되고 있다. 보고서는 "재건축사업에 대한 과도한 기대감으로 인한 가격상승과 투기확대는 반드시 해결해야 할 문제이지만 최근 몇년동안의 재건축규제는 투기억제와 가격안정이라는 목적을 둔 근시안적 처방이 주류였다"고 지적했다. 또한 "이러한 처방은 결과적으로 시장왜곡이라는 부작용으로 나타나고 있기 때문에 단기적인 재건축대상 아파트의 가격을 겨냥한 집중적인 정책남발은 지양해야 할 것"이라고 주장했다. 보고서는 "그 예로 소형주택 건설 의무비율의 적용으로 강남 지역에서는 10평짜리 아파트가 일반분양분의 주류를 이루고 있다"면서 "이는 실질적으로 강남에 거주를 희망하는 중산층의 주택 수요에 부응하지 못할 뿐만 아니라 강남지역의 중대형 아파트에 대한 희소가치를 더해 가격상승을 유발시키고 있다"고 지적했다. 김현아 부연구위원은 "재건축 대상 아파트의 가격변동이 주택가격 상승의 주요 원인임에는 틀림없지만 재건축사업은 투기억제 대상 뿐만 아니라 도시재정비 정책차원에서 다루어져야 할 것"이라고 밝혔다. 그는 "서울의 인구수 증가가 크게 둔화되고 있는 가운데 행정중심복합도시 건설, 공공기관 지방이전, 수도권 신도시개발 등을 감안한 서울지역의 도시 재정비 전략이 필요하다"며 "재건축사업을 단순히 노후주택 개량사업으로 선택할 것인지 아니면 도심에서의 추가적인 주택공급 수단으로 사용할 것인지에 대한 정부와 지자체의 판단이 요구된다"고 말했다. 김 부연구위원은 이밖에도 "최근 일반분양 가격의 상승으로 수익성이 높아지고 있는 지방 재건축사업에 대한 선제적인 개발이익 환수조치 등에 대한 검토가 이뤄져야 할 것"이라고 주장했다.