주택대출 소득·신용도별로 차별화한다는데..

[이데일리 김춘동기자] 채무상환능력 위주의 새로운 여신심사 모범규준이 발표됐다.

1억원이상의 주택대출에 대해 사실상 총부채상환비율(DTI) 40% 내외의 기준을 제시한데다 채무상환능력 검증과정을 거쳐야 해 대출이 더욱 까다로워질 전망이다.

특히 채무상환능력 평가과정에서 소득과 부채비율, 신용등급 등을 활용토록 했지만 아직 금융회사의 준비가 충분치 않아 혼란이 예상된다.
 
자영업자의 경우 객관적인 자료 이외 소득증빙 방법을 인정해 탈세묵인 논란도 연장될 수 있다.

◇ 대출심사 채무상환능력 위주로

새로운 모범규준은 주택대출 여신심사를 기존 담보 위주에서 채무상환능력 중심으로 전환한데 의미가 있다. 담보가치가 떨어질 경우 여신건전성이 악화되면서 금융회사의 부실로 이어질 수 있는 만큼 바람직한 방향이라는 것이 대체적인 평가다.

다만 감독당국이 당초 여신건전성 차원이 아니라 집값 잡기의 일환으로 모범규준 마련을 추진했다는 점에서 너무 서둘렀다는 지적이 나오고 있다.

특히 소득과 부채비율, 금융회사의 자체적인 개인신용평가등급(CSS)과 외부신용평가등급(CB) 등을 감안해 채무상환능력을 평가하도록 했지만 은행들은 준비상태가 아직 충분하지 못해 시행과정에서 혼란이 예상된다.

실제로 인정소득이 얼마냐에 따라 대출규모가 좌지우지되는 만큼 정교한 평가방식이 요구됨에도 불구하고 준비기간은 충분치 못했다.

은행 관계자는 모범규준이 아직 불명확하고 인정소득을 어떻게 평가해야 하는지도 기준을 마련해야 한다며 제도 시행 이후에도 상당기간 보완과정이 필요하다고 밝혔다.

주택담보인정비율(LTV) 등 기존 담보 위주의 규제를 그대로 유지해 채무상환능력 중심의 여신심사체계 도입 취지에 어긋난다는 지적도 일부에서 나오고 있다.

◇ 인정소득에 따라 대출금액 좌우

모범규준의 세부내용을 살펴보면 기존 투기지역과 수도권 투기과열지구 6억원이상 아파트의 경우 DTI 40% 기준을 계속 강제하기로 했다. 나머지 아파트 경우 주택가격과 규모, 대출규모 등에 따라 DTI를 40%에서 60%까지 차별화했다.

하지만 사실상 1억원이상 대출에 대해서는 국민주택규모를 제외한 모든 아파트에 대해 DTI 40% 내외를 제시해 상당수의 대출이 이 기준을 적용받게 될 전망이다. 주택대출의 절대적인 금액이 줄어드는데다 채무상환능력 검증과정도 거쳐야 하는 만큼 대출이 더 까다로워지고 대출자들의 부담도 커질 것으로 보인다.

감독당국은 다만 국민주택규모의 3억원이하 아파트나 대출금액이 1억원이하인 경우 DTI비율을 60%까지 상향 조정할 수 있도록 했고, 5000만원이하 대출에 대해서는 DTI 적용을 배제해 서민대출을 배려했다.

또 지방 건설경기를 감안해 투기지역과 수도권 투기과열지구 아파트에 대해 모범규준을 우선 적용키로 했다.

금감원은 "모범규준은 은행권이 차주의 채무상환능력을 중심으로 자체 여신심사체계와 관행을 개선하자는 것으로 직접 규제가 아닌 자율기준"이라고 설명했다.

◇ 자영업자 탈세묵인 논란 이어질 듯

자영업자에 대한 다양한 소득증빙 방법을 인정해 탈세를 정당화할 수 있다는 논란도 계속될 전망이다.

감독당국은 자영업자 소득파악시 세무서 소득금액증명원과 공공기관 사업소득원천징수영수증 등 객관적 자료 이외에도 자기신고소득(ststed income)을 비롯해 사업체 규모나 카드매출액 등의 현금흐름 입증자료를 활용토록 했다.

금감원은 "대출을 취급할 때 차주의 채무상환능력을 정확하게 파악하는 것은 당연하며 이는 세제 투명성 확보와는 별개의 사안"이라며 "현재 여건상 자영업자의 채무상환능력을 정확하게 파악하는데는 한계가 있다"고 말했다.

아울러 모범규준이 은행권에 우선 적용됨에 따라 보험사나 저축은행 등으로 주택대출 수요가 옮겨가는 풍선효과도 우려되고 있다.

금감원은 "2금융권의 주택대출 취급 동향을 면밀히 모니터링 해 풍선효과에 의한 부작용을 최소화하겠다"고 강조했다.