용적률 200% 안팎 중층 재건축 `수혜` 볼 듯

[edaily 윤진섭기자]정부가 17일 `도시 및 주거환경정비법` 시행령 개정안을 발표하면서 증가 용적률 30% 미만 단지에 대해선 임대아파트 의무 건립을 제외시켰다. 이에 따라 서초구, 강남구, 여의도 일대 기존 용적률 200% 내외의 중층 재건축 추진 아파트가 수혜 대상으로 부상하고 있다. 반면 상업지구에 위치하고 주상복합으로 재건축으로 추진 중인 아파트들은 개발이익환수제 적용이 불가피할 것으로 파악됐다. 17일 건설교통부는 특히 이번 시행령 개정안에선 증가 용적률 30% 미만 단지는 개발이익환수제 실시를 제외해 강남구나 서초구, 그리고 여의도 일대의 기존 용적률 200% 내외의 중층 재건축 단지는 사업 추진에 발판이 마련됐다는 평가다. ◇서초·강남·여의도 용적률 200% 내외 중층 재건축 단지 수혜 예상 이들 단지들은 대부분 개발이익환수제 실시 이전에 사업승인을 마치지 못하면 임대주택 의무건립 대상에 포함될 것으로 예상됐으나 법 시행 이후에도 이를 비껴갈 수 있는 가이드라인이 제시됐기 때문이다. 가령 기존 용적률이 200%인 단지의 경우 재건축 후 230%를 넘지 않으면 임대주택을 짓지 않아도 된다. 이에 따라 서초구, 강남구, 여의도에 위치해 있으면서 용적률이 200%에 근접한 중층 아파트의 경우 개발이익환수 예외규정의 최대 수혜 종목으로 분류된다. 특히 이들 단지는 서울시가 허용한 재건축 기본 용적률 230%(13개 고밀도지구 허용 용적률)로 묶여 있어 30% 이상 늘리기 어려운 상태이기도 했다. 더욱이 이 아파트들은 개발이익환수제 이전에 사업승인을 받아야만 임대주택 건립을 피할 수 있었으나 지금은 사업추진이 늦더라도 이를 벗어날 수 있는 자격까지 확보하게 된 셈이다. 현재 기존 용적률이 200%에 근접한 단지로는 강남구 압구정동 현대 6차·7차, 현대 10차 아파트(200% 전후), 한양 3차, 한양 5차, 역삼동 개나리 4차(194%), 대치동 청실(197%) 등이 대표적이다. 또 여의도에선 목화, 장미, 화랑, 대교아파트, 용산구 서빙고동에선 미주, 수정, 한강삼익, 원효동 산호아파트 등이 용적률 증가분 30% 미만인 단지라고 건교부는 밝혔다. ◇주상복합으로 재건축해도 환수제 대상 2003년 7월 주택건설촉진법 개정으로 주상복합아파트도 300가구 이상이면 일반 아파트처럼 주택 사업계획 승인 대상이 됐다. 건교부는 이 같은 점을 들어 기존 상업지구에 위치해 주상복합아파트로 재건축하더라도 환수제 대상이라고 못 박고 있다. 건교부 관계자는 "주상복합도 용적률 증가가 있으면 환수제 대상에서 예외 일 수 없고, 사업승인을 받지 않았으면 늘어나는 용적률의 25%, 사업승인을 받고 분양 승인을 받지 못했으면 10%로 환수된다"고 말했다. 다만 그는 "환수 대상은 주택이기 때문에 업무용 시설인 오피스텔은 제외된다"고 덧붙였다. 이런 점을 감안할 때 상업지역 변경으로 주상복합 재건축 추진 소문이 이어지고 있는 잠실주공 5단지는 주상복합으로 짓더라도 환수제 대상이다. 여의도 한성아파트를 재건축해 780가구 규모의 주상복합아파트를 공급할 계획인 LG건설(006360)의 여의도 자이도 분양 시점이 5월 17일 이후로 늦어질 경우 개발이익환수제 적용 대상이 될 수 있다. 다만 LG건설측은 오피스텔 설계에 대한 변경 인가를 절차를 마치고 다음달 6일을 전후해 입주자 모집공고를 낼 것으로 보여, 환수제 적용에선 제외될 전망이다.