정부는 개발부담금을 개별 조합원에게 직접 부과하지 않고 조합에 부과한다. 조합은 책정된 부담금을 대지 면적과 층. 향 등에 따라 조합원에게 배분하게 된다. 그러나 이 같은 방식에 대해 업계에선 결코 간단한 문제가 아니다라는 입장이다.
현도컨설팅 임달호 대표는 “집값은 평형과 층 외에도 방향이나 단지 내 위치, 혐오시설 등에 따라 제각각”이라며 “이 같은 세세한 점까지 산출하고 계량화해 관리처분 계획에 명시할 수 있을지 의문시된다”고 말했다.
미실현 이익에 대한 과세가 가능하느냐 여부도 논란 중 하나다. 재건축 개발부담금은 아직 현금화되지 않은 소득에 대한 과세 성격을 띠고 있다. 이에 대해 헌법재판소는 지난 1989년에 도입된 토지초과이득세에 94년 헌법 불합치 판정을 내렸다.
건교부는 또 “법 발표 전 법률 자문을 얻은 결과 미실현 이득에 대한 부담금 부과는 고도의 객관성이 요구되지만, 실현된 이득에 대해서만 부과할지 미실현 이득에 대해서도 부과할지는 입법 정책적인 문제일 뿐 헌법상 조세원리에 위배되는 것은 아니다라는 결론을 얻었다”고 밝혔다.
또 순수한 개발이익을 산출할 수 있을지 여부도 골칫거리다. 일부 조합을 중심으로 개발이익을 줄이기 위해 개발비용 등을 과도하게 책정하는 등 각종 편법이 나올 가능성도 크다.
■재건축 개발부담금 7가지 문제점
*착수시점 기준시가의 현실화율이 낮아 개발이익이 과도하게 평가될 수 있다
*조합이 개발비용을 과도하게 책정해 개발이익을 줄일 수 있다.
*조합이 조합원 분담금을 정확하게 산출하기 어렵다.
*추진위 승인일(착수시점)을 최대한 늦추는 편법이 발생할 수 있다.
*개발이익을 양도세 필요경비로 공제할 경우 비과세 혜택을 받는 1주택자만 역차별을 받게 된다.
*강남권의 경우 정상집값 상승률이 높아 개발이익이 줄어들 수 있다.
*착수시점 이전에 가격이 폭등할 수 있다.