강남 재건축 누르니…마포·용산 재개발 딱지 '억소리'

그래픽=이데일리 이동훈 기자

[이데일리 김기덕 기자] “(강남 재건축에 비해)투자 금액도 낮은데다 규제 영향을 덜 받기 때문에 향후 시세 차익을 생각하면 훨씬 이득이죠. 매물이 1개 남아 있는데 2~3시간 만에 금방 팔릴 수 있으니 빨리 결정하셔야 합니다.”(서울 마포구 염리동 G공인 관계자)

서울 강남 재건축발(發) 주택시장 활황세가 강북 재개발시장으로 옮겨붙었다. 정부가 올 들어 주택시장 과열의 진앙인 재건축시장을 겨냥해 연일 규제 융단폭격(재건축 연한 및 안전진단 강화와 재건축 부담금 예상치 발표 등)을 퍼붓자 마포·용산구 등 강북 주요 재개발지역으로 투자 수요가 몰리고 있는 것이다. 강남에 비해 적은 금액으로 투자할 수 있는데다 교통망 및 주거 환경 개선에 따른 입지적 장점까지 부각되면서 투자자들이 군침을 흘리고 있다. 주요 재개발 지역은 올 들어 시세가 최고 1억원 이상 껑충 뛰었지만 집주인들이 매물을 거둬들여 씨가 말랐다. 다만 일부 재개발 구역의 경우 전매 차익을 노린 투기 세력이 몰리며 과열 현상도 나타나고 있어 묻지마식 투자는 삼가야 한다는 게 전문가들의 지적이다.

마포 염리3구역 올 들어 1억 ‘껑충’

부동산시장 분석업체인 부동산인포에 따르면 올해 상반기 서울에서 분양 예정인 재개발 단지는 총 4646가구(9개 단지)다. 이는 지난해 같은 기간(2891가구·5개 단지)에 비해 1755가구(60%) 늘어난 수치다. 이들 재개발 단지는 올 들어 시행되고 있는 재건축 초과이익 환수제 적용을 받지 않는다.

재건축 초과이익 환수제는 조합원 이익금이 1인당 평균 3000만원 이상이면 초과분 금액의 10~50%를 세금으로 납부하는 제도다. 이달 2일까지 관리처분을 신청하지 못한 재건축 사업장이 적용 대상이다. 국토부는 지난 21일 시장 예상치를 뛰어넘는 재건축 부담금 규모(강남4구 평균 4억 3900만원·최고 8억 4000만원)을 발표하며 시장을 압박했다. 이에 따라 강남 재건축 시장은 관망세로 돌아섰다. 매물은 조금씩 늘고 있는데 매수세가 주춤한 상황이다. 반면 재개발 시장은 규제 영향에서 비켜나 있다는 점에서 투자 수요가 몰리고 있다.

서울 서북권 대표 재개발 구역인 마포구 아현뉴타운과 서대문구 북아현뉴타운은 아파트 분양을 앞두고 몸값이 치솟고 있다. 마포구 염리3구역 재개발 단지인 ‘마포그랑자이’(총 1694가구)는 오는 3월 분양 예정이다. 염리동 H공인 관계자는 “이달 들어서만 조합원 딱지(재개발 아파트 입주권) 시세가 1억원이 올라 감정가 대비 4억원 정도의 웃돈은 줘야 조합원 물건을 살 수 있다”며 “(주변 아파트 시세를 감안하면) 지금 투자해도 입주 후 최소 3억원 이상 시세 차익을 얻을 것 같다”고 말했다.

아직 분양이 본격화되지 않았지만 북아현뉴타운에서는 2~3년 내 새 아파트가 잇따라 쏟아질 예정이라 기대감이 높다. 북아현2구역에 있는 노후주택 매물에는 웃돈이 3억~3억 2000만원이 붙었다. 인근 R공인 관계자는 “북아현 2·3구역은 사업 속도가 더딘 편이지만 바로 옆에 있는 마포구와 비교해 교통 및 생활 인프라가 손색이 없는데다 가격 메리트까지 있어 투자 수요를 끌어들이고 있다”며 “구역 내 평형(대지지분)이 큰 아파트의 경우에는 재개발 이후 아파트 2채를 받을 수 있을 수 있다는 기대감에 인기가 좋다”고 말했다.

그래픽=이데일리 이동훈 기자

입주권 거래 금지·과도한 지분 쪼개기 등 주의해야

이달부터 투기과열지구 내 재개발 구역의 입주권 매매 거래가 일부 제한된다. 지난해 8·2 부동산 대책 후속조치로 이달 24일부터 서울 등 투기과열지구 내에서 사업시행인가를 신청하지 않은 재개발 단지는 관리처분계획 인가를 받은 시기부터 소유권이전등기 때까지 조합원 지위(입주권) 양도가 금지되는 것이다. 이 때문에 규제 적용 이전에 사업시행인가를 신청한 재개발 단지가 반사이익을 볼 것이라는 기대감이 높다.

은평구 갈현동 갈현1구역 재개발 조합은 이달 12일 은평구청에 사업시행인가를 신청해 입주권 금지 규제를 가까스로 벗어났다. 갈현동 S공인 관계자는 “최근 넉 달새 웃돈이 2000~3000만원이 붙어 이달 현재 조합원 물량은 감정가 대비 최고 1억원을 호가하고 있다”며 “이곳은 서울치고는 시세도 저렴한 편이라 최근 강남 쪽 투자자의 문의 전화가 부쩍 많아졌다”고 말했다.

서울 재개발 대장주로 꼽히는 한남뉴타운 일대 빌라나 단독주택 매매가격도 무섭게 치솟고 있다. 이 중에서도 사업 속도가 가장 빠른 한남3구역(총면적 38만 5687㎡)은 최근 서울시 건축심의를 통과하며 14년 만에 사업이 본 궤도에 올랐다. 이 지역 대지면적 20㎡ 이하 소형 매물은 시세가 3.3㎡당 1억~1억 2000만원에 형성돼 있다.

한강변에서 유일하게 50층 개발이 가능한 성수동 재개발 지구 중 사업 속도가 가장 빠른 성수4지구의 경우 대지면적 30㎡ 이하 소형 다세대주택은 3.3㎡당 매매가격이 1억원으로 4~5개월 새 2000만~3000만원이 올랐다. 성수동 H공인 관계자는 “상업지역에 속해 유일하게 초고층 건물이 가능하고 입지도 좋아 웃돈이 1억원이 넘어도 소형 매물은 구하기가 사실상 어렵다”고 말했다.

이남수 신한금융투자 부동산 팀장은 “재개발 사업은 재건축에 비해 규제에서 자유로운 편이지만 10년 이상 진행되는 장기 프로젝트가 많은 만큼 구역별로 진행 속도를 꼼꼼히 따져봐야 한다”며 “일부 지역은 과도한 지분 쪼개기로 추가부담금이 많을 수 있다는 점도 주의해야 한다”고 말했다.