7일 부동산포털 닥터아파트에 따르면 30년 이상 된 서울지역 노후 아파트 가격은 올해(8월말 기준) 평균 7.29% 떨어졌다. 이는 10년 이하 아파트(2.18%)나 11~20년 아파트(1.79%)보다 3배 넘게 떨어진 것이다. 2009년 한해 30년 이상 서울 아파트값은 평균 13.24% 올라, 10년 이하 아파트(1.15%)와 11~20년 아파트(1.96%)보다 7~12배 정도 상승폭이 컸던 것과 비교하면 격세지감이다.
은마아파트 하락폭 커져
지은 지 33년 된 강남 대치동 은마아파트는 서울 재건축 아파트 신화 붕괴를 단적으로 보여준다. 은마아파트는 작년 말까지 113㎡형(공급면적 기준)의 평균매매가가 10억원을 호가했지만 현재는 9억1500만원으로 8000만원 넘게 내린 상태다. 107㎡형 역시 8억9500만원에서 8억500만원으로 9000만원이나 떨어졌다. 글로벌 금융위기로 부동산 가격이 폭락했던 2008년말보다 낮은 수준이다.
12년 전인 2000년 1월 은마아파트 113㎡형의 평균 매매가는 2억5750만원, 107㎡형은 2억1250만원이었다. 2000년 들어 재건축 추진위원회가 발족하면서 2001~2002년 재건축에 대한 기대감으로 아파트값이 2배 이상 올랐다. 노무현 정부의 각종 부동산 규제로 2003~2004년 가격 오름세가 잠시 주춤했지만 2004년말부터 다시 상승세는 이어졌다. 정치권에서 수도권 뉴타운 등 각종 개발 호재를 쏟아내던 2005~2006년 부동산 폭등기에는 천장을 뚫을 기세를 보였다. 2005년 1월 113㎡형의 평균 매매가는 6억9500만원, 107㎡형은 6억2500만원으로 5년 만에 이미 3배 가까이 오른 상태였다. 부동산 가격이 정점을 찍은 2006년 12월~2007년 3월 은마아파트 평균매매가는 113㎡형 13억원, 107㎡형 10억2500만원까지 폭등했다.
은마아파트 재건축 사업은 현재 답보상태다. 조합원수가 4424명에 달하는 대규모 단지라 재건축과 관련된 세부내용 조율이 어렵기 때문이다. 재건축을 추진한 지 11년이 지났지만 여전히 ‘주택 재건축 정비구역’ 지정조차 안된 상태다. 작년 11월 강남구청이 재건축 구역지정 계획안을 발표했으나 조합원들이 구청이 제시한 소형평형 의무비율 적용에 반대하면서 무산됐다. 구역 지정 재추진도 조합원 간 의견 차로 쉽지 않은 상황이다. 재건축추진위원장도 선거 무효 판결로 인해 직무정지된 채 공석인 상태다.
이영호 닥터아파트 리서치연구소장은 “은마아파트는 재건축 추진이 답보상태를 벗어나지 못하는 한 가격 하락세가 당분간 이어질 것”이라며 “재건축 추진 상황이 호전만 된다면 강남 유일의 중형 대단지란 상징성 때문에 향후 가격 반등은 충분히 기대해 볼 만하다”고 말했다.
둔촌주공 1억원 하락
대표적인 아파트는 은마아파트 외에 강동구 둔촌동 둔촌주공(1~4단지)와 서초구 반포동 한신(1·3차), 송파구 신천동 장미아파트 등이 있다. 둔촌주공 1단지 26㎡형의 경우 올초 3억9000만원선이었으나 현재는 1억원정도 떨어진 2억9000만원선에 거래가 이뤄지고 있다. 한신1차 92㎡형과 장미아파트 92㎡형의 가격도 연초보다 8000만원 이상 하락해 각각 15억6000만원과 6억5000만원 정도다.
임병철 부동산114 리서치센터 팀장은 “부동산 시장 침체를 서울 재건축 아파트라고 비껴갈 수는 없는 상황”이라며 “전반적인 경기 회복이 선행되지 않는 한 재건축 아파트의 가격 하락세도 이어질 것”이라고 말했다.
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은마아파트 시기별 평균매매가 | |||
연도 | 이슈 | 평균 매매가 | |
107㎡ | 113㎡ | ||
2001년 2월 | 재건축추진위원회 조직 | 2억 2750만원 | 2억 7000만원 |
2002년 9월 | 재건축 추진 본격화 | 4억 8000만원 | 5억 8000만원 |
2003년 11월 | 부동산 10·29 대책 발표 | 6억 2500만원 | 7억 4000만원 |
2005년 6월 | 수도권 뉴타운 지정 | 7억 7500만원 | 9억 1750만원 |
2006년 11월 | 5·31 지방선거 뉴타운 공약 | 10억 2500만원 | 12억 5000만원 |
2008년 12월 | 글로벌 금융위기 | 8억원 | 9억 4000만원 |
2009년 8월 | 경기 회복세 | 10억 2000만원 | 12억 1500만원 |
2011년 5월 | 부동산 침체기 | 9억 2500만원 | 11억 1500만원 |
2012년 8월 | 부동산 침체 장기화 | 8억 500만원 | 9억 1500만원 |
자료:부동산114 |