채무관계 깨끗하면 주택대출 더 받는다

[이데일리 김춘동기자] 주택대출 여신심사기준이 담보에서 소득과 신용 등 채무상환능력 위주로 바뀐다.

총부채상환비율(DTI)은 기본적으로 40% 내외로 적용되며 다만 주택가격과 규모, 대출금액에 따라 DTI가 최대 60%까지 조정될 수 있다.

금융감독당국은 31일 이 같은 내용을 담은 채무상환능력 위주의 주택담보대출 여신심사 모범규준을 발표하고 오는 3월2일부터 시행한다고 밝혔다. 모범규준은 신규 대출분에 한해 투기지역과 수도권 투기과열지구 아파트를 대상으로 우선 적용될 예정이다.

모범규준에 따르면 주택대출 직접 규제는 기존과 동일하다. 투기지역과 수도권 투기과열지구내 6억원이 넘는 아파트는 현행과 같이 대출한도가 DTI가 40%로 제한된다.

나머지 주택담보대출은 DTI가 최저 40%에서 최고 60%까지 차등 적용된다. 주택가격과 규모, 대출금액에 따라 또 은행에 따라 대출규모가 달라질 수 있다.

3억~6억원 아파트는 대출금액이 1억원을 넘을 경우 DTI 40% 내외로 제한된다. 대출금액이 5000만원에서 1억원까지는 DTI가 60% 내외로 적용된다.

3억원이하 아파트라도 국민주택 규모(전용면적 25.7평이하)이상의 경우 3억~6억원 아파트와 같은 기준이 적용된다. 다만 국민주택 규모이하는 DTI 60%가 적용된다.

대출금액이 5000만원이하일 경우 아파트 가격과 상관없이 DTI 기준이 적용되지 않는다.

주택대출 규모가 채무상환능력에 따라 결정되는 만큼 정교한 평가시스템이 필수적이다. 채무상환능력은 기본적인 소득, 부채와 함께 금융회사의 자체적인 개인신용평가등급(CSS)과 외부신용평가등급(CB), 금융자산 등 기타 상환재원 보유현황 등을 감안해 결정하도록 했다.

소득증빙이 어려운 자영업자의 경우 세무서에서 발급하는 소득금액증명원과 공공기관에서 발급하는 사업소득원천징수영수증 등 객관적 자료 이외에도 자기신고소득(ststed income)이 증빙자료로 활용된다.

금융회사는 이를 토대로 사업체의 규모나 카드매출액 등 현금흐름 입증자료를 활용하거나 국세청 등 공공기관의 관련통계, 소득예측모형 등을 이용해 채무상환능력을 따지게 된다. 다만 사업자금 대출의 경우 DTI나 주택담보대출인정비율(LTV) 규제를 받지 않는다.

영세창업자나 비정규직 근로자 또는 긴급 생활안정자금대출의 경우 기본적으로 자영업자와 같은 소득증빙 절차를 밟게되지만 소득입증이 어려울 경우 도시가계 최저생계비(4인기준 월 120만원)에 의한 소득추정도 가능하도록 했다.

사회초년자나 고령자 등 소득의 가변성이 큰 경우 적절한 검증 절차를 거쳐 향후 소득의 변동 가능성을 감안하도록 했다.
 
또 기준 부채비율을 400%로 제시하고 이를 넘을 경우 다양한 불이익을 주도록 했다. 국민주택규모의 3억원이하 아파트나 대출금액이 1억원이하인 경우 DTI비율을 20%내외로 상향 조정할 수 있도록 했다.

김대평 금감원 부원장보는 "이번 모범규준은 기존의 담보 위주에서 채무상환능력 중심으로 여신심사체계를 전환해 여신심사 가능을 정상화하자는 취지"라며 "직접 규제가 아니라 금융회사 스스로 세부 실행방안을 마련하게 된다"고 설명했다.