수익형 호텔 투자, 수익률 먼저 체크인!

[이데일리 김동욱 기자] ‘고급호텔의 주인이 되세요. 연10% 수익 3년간 보장’   수익형 부동산에 관심이 많은 회사원 황모 씨(32)는 최근 인터넷에서 이런 광고 문구를 보고 눈이 번뜩였다. 호텔 객실만 분양받으면 위탁받은 전문호텔운영사에서 관리도 해주고 연 10%의 수익도 3년간 보장해 줘, 공실에 따라 수익률이 들쭉날쭉한 오피스텔과 같은 기존 수익형 상품보다 훨씬 낫다고 생각했기 때문이다.

특히 개별등기가 가능해 전매가 자유롭고, 신탁사가 소유권을 관리해 투자안정성을 높인 점도 마음을 놓이게 했다. 투자자에게만 제공되는 연간 20일간 무료 호텔 이용 혜택은 덤이라는 생각에 더욱 마음이 쏠렸다.

14일 부동산 업계에 따르면 최근 서울, 수원, 구미, 인천 지역 등에서 수익형 호텔 분양이 잇따르면서 수요자들의 관심이 높아지고 있다. 차이는 있지만 분양에 나선 업체 모두 2~5년간 연 7~10%의 확정수익 보장을 전면에 내걸고 투자자를 모집하고 있다.   특히 이름 있는 기업을 위탁업체로 선정해 수익성뿐만 아니라 투자 안정성도 갖추고 있다는 게 분양 관계자들의 설명이다.

◇ 확정수익만 믿고 뛰어들면 `낭패`.."아직 검증 안돼" 문제는 분양회사 광고처럼 투자자에게 매년 일정 수익률을 지속적으로 보장해줄 수 있느냐는 점이다. 객실 가동률이 높아 호텔 수익률이 높다면 배당금 걱정을 하지 않아도 되지만 정반대의 상황이라면 투자자 손실 불가피하다는 게 전문가들의 지적이다. 한 분양회사 관계자는 "수익형 호텔의 성공사례는 손으로 꼽을 정도"라며 "개장 초기 영업에 어려움을 느껴 투자자에게 배당금을 주지 못해 갈등을 빚은 곳도 많다"고 말했다.

실제 부산 해운대 센텀호텔은 분양 당시에는 연 8% 확정수익을 보장했지만, 막상 개장 후에는 영업실적이 부진해 투자자에게 확정수익금을 주지 못했다. 결국, 법정까지 간 끝에 시행사가 연 4%의 수익을 보존해 주기로 투자자와 합의했다. 수익률 절반이 반토막난 것이다.

해운대 씨클라우드 호텔도 개장 후 투자자들에게 약속한 배당금을 지급하지 못했다. 이에 투자자들이 계약 파기를 요구하는 등 거센 반발이 있었고, 현재는 위탁업체 교체 후 연 수익률 4.5%에 매년 한 번씩 추가 배당금을 지급받는다.

센텀호텔 투자자 측 관계자는 "부산은 호텔수요가 많아 시행사도 전혀 실패할 것으로 예측하지 못했다"며 "대출이자를 감당하지 못해 분양받은 객실이 경매에 넘어간 사례도 많다"고 말했다.

◇ 호텔 활용도 낮아..`신탁 운영 전부 책임 못져`

호텔 운영이 부진할 경우 분양받은 객실의 활용도가 낮아진다는 점도 투자자들의 유의가 필요하다.   최광석 로티스합동법률사무소 변호사는 “개인이 객실 하나를 별개로 분양받았기 때문에 호텔 아닌 다른 용도로 활용하기 어렵다”며 “그럴 경우 결국 저렴한 수익률을 받고서라도 계속 호텔운영업체에 매달릴 수밖에 없다”고 말했다.

신탁회사가 자금운영을 하고 있어 투자 안전성을 강조한다는 내용도 섣불리 믿기는 어렵다. 최 변호사는 “가령 신탁사를 끼고 있어도 시행사가 부도나면 투자자는 우선 보호 대상이 아니므로 완벽히 안전하다고 보기 어렵다”며 “시행사나 위탁업체의 신용도를 따져보고, 안전장치는 얼마나 갖춰졌는지 살펴봐야 한다”고 조언했다.

박원갑 국민은행부동산 팀장은 “관광 상품은 경기 부침이 심하기 때문에 분양업체 측 말만 믿을 것이 아니라 분양계약서 상의 수익률, 관리업체 등에 대해 잘 확인해야 한다”고 지적했다.